Инвестиционное право. Учебник

При долевом участии у инвесторов и застройщиков общая цель отсутствует. Инвестор заинтересован получить имущество в собственность в виде квартиры (выгоду), застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. На существенное противоречие указал С. Фокин, заметив, что договор простого товарищества не может быть связан с предпринимательской деятельностью для одной стороны (застройщика) и не связан для другой (дольщика), с чем нельзя не согласиться [103] . Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и инвесторами и именуемый обычно как договор долевого участия, не является договором о совместной деятельности, поскольку ему не присущи признаки указанного договора.

Рассматривая далее подходы к квалификации договора, взгляды на договор участия в долевом строительстве, следует присоединиться к позиции авторов, полагающих, что договор не может быть квалифицирован и как договор купли – продажи. Другое дело, что не все аргументы, приводимые в пользу такой позиции, нашли сегодня подтверждение в законе. В литературе отмечалось, что анализируемый договор не является куплей – продажей прежде всего из‑за невозможности согласования предмета договора, что, как известно, является существенным условием купли – продажи жилого помещения. Впрочем, было высказано в литературе и иное мнение, в частности, В. В. Витрянским сделано предположение, что это может быть договор продажи с предоплатой [104] .

Сегодня Закон о долевом участии в строительстве определяет в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве необходимость определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Такой объект определяется в договоре в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Значит, отличие от договора купли – продажи кроется в другом, а именно – в природе обязательства, взятого на себя застройщиком. Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т. е. строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает в первую очередь от застройщика действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли – продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец не принимает на себя обязанности по ее созданию.

Кроме того, конструкция взаимоотношений между застройщиком и дольщиком – инвестором смоделирована законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика. Последнее видно, в частности, из анализа статьи 16 Закона о долевом участии в строительстве, где сказано, что у участника строительства «при возникновении права собственности на объект возникает и доля в праве собственности на общее имущество».

В отношении возможности признания такого договора предварительным приведем высказывание Б. В. Муравьева: «…инвестиционный договор на момент его заключения уже содержит условие о размере и порядке уплаты цены объекта недвижимости, в отношении которого планируется в будущем заключить договор купли – продажи. По существу, – делает справедливое заключение автор, – такой инвестиционный договор является основным договором…» [105] . Не может договор квалифицироваться и как агентский договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность.

Правоотношения между инвестором и инвестиционной компанией регулируются гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель – компания обязуется по заданию заказчика – гражданина оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В свою очередь, обозначенные признаки договора с учетом их специфического характера при использовании сферы строительства недвижимости в наибольшей степени соответствуют комиссионным отношениям. Отличие от анализируемых договоров видится в том, что комиссионер, так же как и агент, совершает сделки в рамках выполнения своего обязательства перед комитентом. Использование же инвестиций не входит в предмет обязательств организатора. Денежные средства (инвестиции), которые инвестор передает организатору, не являются платой за услуги, оказываемые инвестиционной компанией, они представляют собой имущественный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости. В долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на получение объекта недвижимости себе в собственность. Ряд авторов, указывая в целом на инвестиционную природу договора, признает его между тем договором поручения или комиссии, в зависимости от того, от чьего имени они заключаются. Схожую позицию занимает А. Б. Савельев, рассматривая организатора строительства в качестве агента граждан – застройщиков в отношениях с подрядчиком [106] . Характерно, что Верховный Суд Российской Федерации не стал давать характеристику таким договорам, указав только на возможность применения норм Закона о защите прав потребителей [107] .

Договор долевого участия – комплексный, соединяющий черты различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают инвестиционному договору новое качество. Более того, в литературе было высказано мнение о том, что такой договор является самостоятельным видом гражданско – правового договора [108] . Именно такой подход представляется наиболее приемлемым в данной ситуации, поскольку анализируемые отношения не вписываются в полной мере в существующие виды гражданско – правовых отношений. Возможность существования такого договора основывается в том числе и на статье 421 ГК РФ, где указано, что стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В литературе было высказано предложение о возможности включения в Гражданский кодекс главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско – правового договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном нормативном акте [109] , что, с одной стороны, позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, а с другой – не перегружает Гражданский кодекс как кодифицированный нормативный акт.

Правы авторы, отмечающие, что квалификация инвестиционного договора как договора особого рода имеет для его сторон важные последствия, одно из которых заключается в том, что основным источником правового регулирования взаимоотношений сторон становится договор. В то же время большинство инвесторов, во – первых, в силу недостаточной правовой грамотности и, во – вторых, вследствие отказа организаторов вносить какие‑либо изменения и дополнения в проекты договоров лишено возможности реально сконструировать договор «под себя». Поэтому регламентация договорных условий между инвесторами и организаторами на законодательном уровне через включение основных условий договора в текст соответствующего нормативного акта как нельзя лучше отвечает интересам инвесторов.