Методическое пособие по курсу "Основы правовых знаний"

Урок 29 Жилищное право

Цели урока

После изучения темы учащиеся должны:

• понимать, что жилищные правоотношения есть разновидность правовых отношений, возникающих в процессе обеспечения граждан жильем;

• быть знакомы с видами сделок по обеспечению граждан жильем;

• иметь представление об особенностях приватизации и наследования жилья.

Основные понятия: жилищные правоотношения, основания приобретения права собственности на жилье, виды сделок граждан с жильем, приватизация.

Данный урок включает много понятий, хорошо знакомых учащимся из личного опыта. Однако, проживая в городских квартирах или сельских домах, ученики редко задумываются над тем, что они являются участниками жилищных правоотношений; их представления далеки от действительного смысла понятий жилищного права. В этом одна из трудностей данного урока: переучивать всегда сложнее.

Поэтому необходимой составной частью данного урока является повторение предыдущего материала, в частности проверка знаний учащихся о том, что такое сделка, договор, в чем особенности формы сделки, что такое гражданская правоспособность и дееспособность. Повторение этих понятий поможет учащимся увидеть юридически значимый смысл нового материала.

Данный урок наиболее целесообразно проводить в форме лекции, но не традиционной. Можно воспользоваться приемом коротких неформальных мини-лекций, допускающих обмен мнениями. При изложении материала лучше пользоваться индуктивным методом.

Предложим некоторые рекомендации по методике проведения мини-лекций.

Вначале учитель определяет предмет обсуждения (например: «Разберемся, что такое приватизация»).

Ученики знакомятся с конкретной жизненной ситуацией, возникшей по поводу предмета обсуждения (например, случаем из судебной практики — спором о том, сохраняются ли жилищные права граждан при переходе права собственности на квартиру другому лицу).

Затем учитель дает базовые знания, базовую информацию по предмету обсуждения (например, знакомит с теми нормативно-правовыми актами, с помощью которых можно разрешить данную ситуацию, поясняет, куда следует обращаться за помощью в том или ином конкретном случае, и т.д.).

Учащиеся задают все интересующие их вопросы по данной проблеме.

Учитель отвечает на вопросы учащихся (приведенный ниже дополнительный материал для учителя, надеемся, поможет справиться с вопросами учащихся).

По ходу мини-лекций учитель может также использовать приведенные ниже схемы.

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, так как охватывает различные правоотношения. Прежде всего, сюда можно включить отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений. Но понятие жилищные правоотношения значительно шире. Сюда входят и отношения по управлению и эксплуатации жилых помещений, обеспечению их сохранности, учету нуждаемости граждан в жилье и распределению жилой площади, т. е. все отношения, неразрывно связанные с использованием жилых помещений (см. схему 1).

Следует различать понятие жилищного правоотношения и жилищного законодательства. Под жилищным законодательством принято понимать совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, т. е. отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения потребности граждан в жилье.

Действующая Конституция Российской Федерации относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, но пока роль базовых законодательных актов в области жилищного законодательства выполняют часть первая и часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», Закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья». В части, не противоречащей действующему законодательству, применяется Жилищный кодекс РСФСР. Кроме перечисленных нормативных актов, в области регулирования жилищных отношений видная роль принадлежит указам Президента Российской Федерации, постановлениям Правительства Российской Федерации и иным источникам, в том числе издаваемым на уровне субъектов федерации.

Одним из базовых понятий жилищного законодательства является понятие жилищного фонда. Это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Выделяются следующие виды жилищных фондов: фонд, находящийся в частной собственности; фонд, находящийся в государственной собственности; фонд, находящийся в муниципальной собственности; общественный жилищный фонд; фонд в коллективной собственности. Кроме этого, по целевому назначению выделяется фонд социального использования, формируемый из части государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (см. схему № 2).

Обратимся теперь непосредственно к формам решения гражданами жилищного вопроса. Если ранее основной формой была постановка на учет и предоставление жилья из общественных, государственных и жилищно-кооперативных фондов, то в настоящее время ситуация значительно изменилась. В связи с преобразованием отношений собственности и, соответственно, изменением характера жилищных правоотношений можно выделить следующие основные формы реализации прав граждан в жилищной сфере (см. схему):

• использование жилого помещения на основании договора социального или коммерческого найма;

• участие в жилищно-строительных и жилищных кооперативах либо в товариществах собственников жилья;

• приобретение жилья в собственность в силу гражданско-правовых сделок;

• использование жилого помещения на основании иных гражданско-правовых договоров (безвозмездное пользование и др.). (см. схему).

Без преувеличения договор найма можно назвать основным институтом жилищного права.

Договор найма жилого помещения (в соответствии с ГК) — это договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В ГК РФ выделяется особая форма договора найма жилого помещения — договор социального найма. Так называется договор найма жилого помещения, по которому наймодатель предоставляет для постоянного проживания нанимателю жилое помещение из фонда социального использования в пределах установленной нормы жилой площади и с соблюдением иных, установленных жилищным законодательством требований (очередность и т. п.).

Общими чертами договоров социального и так называемого «коммерческого» найма являются:

• письменная форма договора;

• сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения;

• сохранение целевого использования жилья — исключительно для проживания граждан;

• допускается возможность нанимателя предоставлять жилое помещение временным жильцам на безвозмездной основе (с уведомлением наймодателя) и передавать его в пользование за плату поднанимателю (с согласия наймодателя).

Жилищное законодательство наряду с договором социального найма и договором найма жилого помещения («коммерческим» наймом) выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищностроительных кооперативов, которые также имеют свои особенности.

Перечень общих оснований приобретения права собственности содержится в ст. 218 ГК РФ. Применительно к жилью на основе указанной статьи можно выделить следующие основания:

• первичные основания (например, приватизация);

• вторичные основания (сделки на рынке жилья), а также наследование жилья (более подробно см. схему 4).

Все основания возникновения права собственности на жилые помещения являются сделками, которые можно классифицировать следующим образом (см. схему 5):

• сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование (жилищный найм, аренда и др.);

• сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и др., а также наследование).

Обратимся теперь непосредственно к особенностям сделок с жилыми помещениями. Прежде всего, что является объектом таких сделок? Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. Для признания сделки с жилым помещением действительной является необходимым соблюдение следующих условий:

• наличие у сторон сделки правоспособности и дееспособности;

• наличие у сторон сделки оформленных в установленном законом порядке прав на жилые помещения, выступающие как объекты сделок;

• соответствие содержания сделки требованиям закона (заключается, главным образом, в непротиворечии закону, так как ст. 8 ГК РФ предусматривает свободу договора);

• соблюдение порядка совершения сделки.

Теперь перейдем к вопросу о документах, которые должны подтверждать право собственности на жилые помещения (правоустанавливающие документы).

В настоящее время, как уже указывалось выше, существует достаточно много различных оснований приобретения права собственности на жилье, что и предопределяет многообразие существующих правоустанавливающих документов. Поэтому проще систематизировать правоустанавливающие документы по основанию приобретения права собственности на жилье:

Порядок совершения сделок с жилыми помещениями как с объектами недвижимости в настоящее время определяется ГК и федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договоры по отчуждению жилых помещений заключаются исключительно в письменной форме, т. е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами. До 31 января 1998 г. — до вступления в силу федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — соблюдалась обязательная нотариальная форма договора по отчуждению жилого помещения. Это предусматривалось Законом Российской Федерации «О введении в действие части I ГК РФ», где указывалось, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий ранее порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. В настоящее время нотариальное удостоверение необязательно, однако может быть осуществлено по желанию одной из сторон.

Помимо придания договору письменной формы, необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется органами юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения.

Таким образом, порядок совершения сделки по отчуждению жилого помещения включает:

• составление письменного договора, подписываемого сторонами;

• нотариальное удостоверение сделки (необязательная стадия для большинства сделок с жилыми помещениями);

• государственная регистрация перехода прав на жилое помещение.

Самая распространенная из сделок — купля-продажа. Применительно к продаже недвижимости (в том числе и жилых помещений) существует параграф 7 гл. 30 ГК, предусматривающий ряд особенностей этого договора. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса, по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями (т. е. условиями, без которых договор считается незаключенным) этого договора являются:

• предмет договора — жилое помещение; в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое по договору жилое помещение, включая его местонахождение;

• цена договора — определенная денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретаемое в собственность жилое помещение;

• перечень лиц, на момент заключения договора проживающих в отчуждаемом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Очень схожей с куплей-продажей является мена жилых помещений. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам, предусмотренным специально для договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор дарения предусмотрен гл. 32 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать вещь в собственность другой стороне (одаряемому). При этом при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. В настоящее время договор дарения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Более того, обещание безвозмездно передать кому-либо жилое помещение (обещание дарения) признается договором, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу помещения.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусмотрен гл. 33 ГК РФ. Под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Как сделка по отчуждению жилого помещения рента выступает в случаях, когда под выплату ренты передается жилое помещение. Законодательством предусматривается несколько видов ренты:

• бессрочная (постоянная) рента;

• на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента);

• разновидность пожизненной ренты — рента на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Отдельно стоит сказать об обмене жилых помещений. С точки зрения гражданского права, это тоже сделка. Но в отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилых помещений регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Основная правовая регламентация таких сделок содержится в актах жилищного законодательства.

Так, согласно Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право (с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором. Наниматель или арендатор жилого помещения также имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение. Таким образом, если при мене стороны — собственники жилых помещений, то при обмене — наниматели либо наниматели и собственники. Между обменом и меной существует и множество других отличий, например характер обмениваемых прав, порядок совершения сделок и др.

Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту их бронирования. Это определение содержит в себе основные принципы приватизации жилья:

1) жилье приобретается гражданами в собственность добровольно;

2) занимаемые гражданами жилые помещения передаются им бесплатно;

3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Добровольность приватизации означает, с одной стороны, недопустимость какого-либо принуждения к ее осуществлению или отказа в ее проведении и, с другой стороны, необходимость согласия всех совместно проживающих в этом жилом помещении на его приватизацию. Добровольность означает также то, что приватизированное жилое помещение может быть передано как в общую (совместную или долевую) собственность всех проживающих в нем граждан, так и в собственность одного из них. В последнем случае за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Бесплатность, безвозмездность является вторым важнейшим принципом приватизации. Расходы при приватизации заключаются только в возмещении гражданами расходов по оформлению приватизационных документов, стоимость которого определяется органами местного самоуправления и может быть различной по сумме.

Возможность приватизировать жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда только один раз является третьим важнейшим принципом приватизации жилья. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, в виде исключения из общего правила сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Также любой гражданин при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма и аренды имеет право на приватизацию этого жилья, но только при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого жилого помещения.

Приватизировать свое жилье могут граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений и предприятий (ведомственный фонд). Обязательным условием приватизации жилого помещения является согласие на ее проведение всех проживающих в этом помещении.

Особенно важна защита интересов несовершеннолетних, проживающих в приватизируемой квартире. В ст. 53 Жилищного кодекса указывается, что члены семьи нанимателя, т. е. его супруг, дети, нетрудоспособные иждивенцы и другие родственники (ч. 2 ст. 53) пользуются всеми правами наравне с нанимателем, следовательно, несовершеннолетние лица также вправе стать участниками общей собственности на занимаемое жилое помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

При рассмотрении вопросов приватизации очень важно определить ее объекты, т. е. приватизация каких жилых помещений возможна. В собственность граждан могут переходить жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Особо определены жилые помещения, не подлежащие приватизации, — это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, приравненных к ним. Также в этот список включены жилые помещения в специализированных домах (для престарелых, инвалидов, ветеранов). Однако приватизация служебных и коммунальных жилых помещений возможна по решению собственника жилищного фонда.

В законодательстве четко установлен порядок оформления приватизации жилых помещений. Документами, необходимыми для приобретения гражданами в собственность жилого помещения в порядке его приватизации, являются:

• заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (согласно ст. 50 и 51 Жилищного кодекса РСФСР, это договор найма, заключенный на основе ордера на жилое помещение между организацией-наймодателем и гражданином-нанимателем);

• справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилого помещения не было использовано;

• разрешение органов опеки и попечительства на приватизацию в случае отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности.

В зависимости от того, в чьем ведении находится жилищный фонд, передача жилых помещений в собственность граждан может осуществляться:

• соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

• предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, или

• учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан указанными органами в течение двух месяцев со дня подачи необходимых документов. Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данных жилых помещений не запрещена законом. На этом этапе важно проверить, возможна ли приватизация данного жилого помещения и занимает ли гражданин жилое помещение, которое желает приватизировать, а также получено ли согласие на приватизацию всех граждан, проживающих в этом жилом помещении.

В заявлении на имя начальника РЭУ граждане указывают фамилии, имена, отчества всех проживающих и зарегистрированных на данной жилой площади членов семьи с обозначением степени родства всех указанных по отношению к ответственному квартиросъемщику, даты рождения и данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, военного билета, удостоверения личности для военнослужащих, свидетельства о рождении на несовершеннолетних), а также вид собственности на приватизируемую квартиру (общая долевая или общая без определения долей (совместная), в случае отказа всех остальных в пользу одного члена семьи (отказ от имени несовершеннолетнего должен быть разрешен органами опеки и попечительства) возможна единоличная собственность).

Далее составляется договор передачи в трех экземплярах. Документы передаются в соответствующие органы для государственной регистрации. С этого момента у граждан возникает право собственности на приватизированное жилое помещение, о чем им выдается свидетельство. Договор передачи и свидетельство о собственности на жилище с этого момента являются правоустанавливающими документами на жилое помещение. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется.

Возможна также деприватизация жилья — возврат жилых помещений из частного жилищного фонда в муниципальный или ведомственный фонд посредством расторжения договора передачи или признания его недействительным.

Признание договора передачи жилого помещения в собственность граждан недействительным является следствием нарушения требований законодательства при его заключении. В случае признания его таковым недействительный договор теряет силу с момента его заключения и не влечет юридических последствий.

Другим способом деприватизации жилья является расторжение договора передачи: он может быть расторгнут при волеизъявлении сторон договора, а в случае спора — в судебном порядке по иску одной из сторон договора.

Наследование жилых помещений — квартир, жилых домов, комнат — происходит по общим правилам наследования, установленным в гл. VII третьей части Гражданского кодекса РСФСР. Непременным условием наследования жилых помещений является нахождение их к моменту смерти наследодателя в его частной собственности. Однако есть некоторые особенности при наследовании различных жилых помещений.

Особенностью при наследовании приватизированных квартир является признание приватизации состоявшейся в том случае, когда гражданин умер после подачи необходимых документов, но до окончательного оформления права собственности. В результате признания приватизации в данном случае состоявшейся квартира включается в наследственную массу.

При наследовании жилых домов необходимо учитывать участие посторонних лиц в строительстве дома в том случае, когда условием такого участия было возникновение общей собственности на построенный дом. Таким образом, из наследственной массы должна быть исключена доля, принадлежащая пережившему сособственнику.

Обязательным условием наследования квартир в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов является полная выплата паевого взноса наследодателем. Только в этом случае после смерти наследодателя квартира может перейти по наследству его наследникам.

Судебный случай

1. «Фадеев Н.Л. и Фадеева Н.Д. обратились в суд с иском о признании договора передачи квартиры в собственность и свидетельства о собственности на жилище недействительным. Фадеевы просили признать приватизацию своей квартиры недействительной, мотивируя это тем, что при заключении договора они заблуждались относительно правовых последствий приватизации.

В настоящее время им необходимо произвести обмен своей квартиры на квартиру, являющуюся муниципальной собственностью. Однако законом это не разрешается делать, так как приватизированную квартиру нельзя обменять на муниципальную площадь. Истцы (Фадеевы) утверждали, что при оформлении приватизации они не знали об этом, не думали, что не смогут обменять свою квартиру на неприватизированную.

Однако суд отказал в иске Фадеевым, так как было установлено, что при заключении договора передачи квартиры в их собственность они были ознакомлены с условиями договора, собственноручно подписали его, им были разъяснены все гражданско-правовые последствия приватизации. В судебное разбирательство не было представлено доказательств о том, что договор Фадеевы заключили под влиянием заблуждения (а именно это дает основания признать такую сделку недействительной)».

2. «В квартире проживает семья, состоящая из: супругов Белкиных, их общего несовершеннолетнего сына Ивана, а также сына Белкиной от первого брака — Осюхина. Отношения между Белкиным и Осюхиным не сложились. Осюхин пытался уговорить Белкина разменять квартиру. Однако Белкин категорически отказался от любого варианта. Тогда Осюхин подал в суд исковое заявление с требованием об изменении договора найма и разделе лицевого счета, он просил выделить ему изолированную комнату, находящуюся в трехкомнатной квартире. Квартира общей площадью 44,3 кв. м. Комнаты следующих размеров — 13,2 кв. м, 13,2 кв. м, 17,9 кв. м. Осюхин просит выделить ему комнату площадью 13,2 кв. м, на долю каждого из прописанных на спорной площади приходится по 11,07 кв. м. Суду в данной ситуации необходимо решить, будут ли ущемлены права членов семьи, если доля истца будет увеличена. Суд отказал Осюхину, так как решил, что изменение договора найма ущемит права семьи, а также права несовершеннолетнего ребенка в связи с тем, что комната, которую просит выделить себе Осюхин, не соответствует его доле в спорной квартире. Кроме того, суд выяснил, что порядок пользования квартирой с 1996 г. был изменен, так как Осюхин заключил брак и переехал на другую квартиру, т. е. с этого времени он комнатой не пользовался».