Экономические расчеты в бизнесе

Определение стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из предполагаемых денежных потоков и остаточной стоимости объекта недвижимости (реверсии).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле:

где PV - текущая стоимость (present value);

It - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

R - стоимость реверсии (остаточная стоимость); n - число периодов (годы, полугодия, кварталы, месяцы).

Чтобы определить текущую стоимость объекта недвижимости, необходимо знать: длительность периода, для которого производится дисконтирование денежных потоков; прогнозируемые величины денежных потоков, включая реверсию; ставку дисконтирования.

Принимая во внимание тот факт, что приведенная формула содержит довольно много компонентов, количество которых определяется числом периодов в рассматриваемом временном горизонте, нетрудно догадаться, что чем больше будет этих компонентов, тем меньше может оказаться точность рассчитанного значения текущей стоимости. Это только предположить легко, что имеется информация о значении размера будущих потоков денежных средств от недвижимости. На самом деле определить денежный поток, который будет давать объект недвижимости в будущем (через несколько лет), не так-то просто. Именно поэтому в международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет не более 10 лет. Учитывая нестабильность, а также «непрозрачность» рынка недвижимости в России, можно смело уменьшать длительность этого периода в два-три раза (до 3-5 лет). Считается, что это реальные сроки, на которые можно сделать более или менее обоснованный прогноз. При более длительном прогнозном периоде расчеты дают значения, которые не удовлетворяют практическим потребностям.

Иногда прогнозный период выбирают исходя из длительности периода окупаемости вложенного капитала, если только период окупаемости не превышает значительно указанные в предыдущем абзаце ориентиры.