Экономические расчеты в бизнесе

Расчёт чистого операционного дохода

Чтобы определить чистый операционный доход (ЧОД), необходимо ввести несколько дополнительных понятий.

Первым таким понятием является потенциальный валовой доход (ПВД), который представляет собой доход, получаемый от недвижимости при 100% ее использовании без учета потерь и расходов. Иными словами, если мы имеем дом, состоящий из нескольких квартир, то ПВД предполагает, что все квартиры находятся в аренде все дни в году, что все арендаторы регулярно и добросовестно (в соответствии с договором) вносят за них плату.

Если известна площадь оцениваемого объекта и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход нетрудно рассчитать по формуле:

ПВД = 8 х а,

где 8 - площадь, сдаваемая в аренду, м2; а - арендная ставка за 1 м2.

Обратите внимание, что если площадь согласно документам определяется довольно точно, то ставка арендной платы - это величина, которой уже можно манипулировать.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.

Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только при наличии значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствие такой базы для определения степени недозагрузки (недоиспользования) оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, услуги прачечной и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Теперь мы можем перейти к определению чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.