Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330–333, 380–381, 382–406.1 Г

Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Комментарий 1. Общее правило о возможности истребовать в натуре индивидуально-определенную вещь

Статья 398 ГК РФ позволяет кредитору, которому не передана причитающаяся по обязательству в силу обязательства индивидуально-определенная вещь (недвижимая или движимая), требовать ее отобрания у должника. Данная норма применима также к истребованию документов.

Само обязательство по передаче вещи может носить как договорный характер, так и следовать из иных оснований.

Подобный иск нередко предъявляется и удовлетворяется в судебной практике, в частности, в отношении недвижимости по договорам купли-продажи недвижимости (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54), аренды недвижимости (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73) и т.п.

По сути, здесь речь идет о частном случае иска о присуждении к исполнению обязательства в натуре (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ). Из комментируемой нормы не следует делать вывод о том, что в случае обязательств по передаче родовых вещей, отчуждению бездокументарных ценных бумаг, исключительных прав, доли в ООО или иных имущественных прав кредитор, не получивший соответствующий объект от должника, не вправе требовать исполнения обязательства в натуре. В силу ст. 308.3 ГК РФ возможность предъявления такого иска признается в качестве общего правила, хотя и знающего целый ряд исключений: блокирование возможностей по понуждению к исполнению обязательств может вытекать из закона, договора или существа обязательства (подробнее см. комментарий к ст. 308.3 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса124).

До реформы ГК РФ 2015 г. нередко в науке озвучивался иной взгляд, и предлагалось считать, что истребование в натуре индивидуально-определенной вещи по ст. 398 ГК РФ представляет собой чуть ли не единственный случай, когда допустимо удовлетворение иска о присуждении к исполнению неденежного обязательства в натуре, а в иных ситуациях кредитор должен защищать свое обязательственное право путем взыскания убытков. Данную статью предлагалось толковать от противного. Хотя данный вопрос в то время ясно так и не был решен на уровне судебной практики, а ВАС РФ в ряде случаев допускал удовлетворение таких исков и за рамками истребования индивидуально-определенной вещи, но в доктрине взгляды на толкование ст. 398 ГК РФ как на статью, основная цель которой – ограничить доступность такого иска об исполнении в натуре за рамками случаев истребования индивидуально-определенной вещи, циркулировали. Но в свете появления в 2015 г. в ГК РФ ст. 308.3, которая установила общее правило о доступности кредитору по умолчанию возможности защищать свое обязательственное право путем предъявления иска о присуждении к исполнению в натуре, вопрос окончательно решен в пользу более широкого применения такого способа защиты. И на этом фоне ст. 398 ГК РФ теперь уже однозначно выполняет не функцию ограничения доступности подобного иска указанными в ней случаями, а функцию установления определенных правил удовлетворения такого иска при его использовании в целях истребования индивидуально-определенной вещи.

Также следует отметить, что данная статья расположена в Кодексе не вполне на своем месте. Глава 25 ГК РФ, которая содержит ст. 398 ГК РФ, касается ответственности за нарушение обязательства, в то время как иск об истребовании индивидуально-определенной вещи в натуре (как и любой иной иск об исполнении обязательства в натуре) не является мерой ответственности за нарушение обязательства в строгом смысле этого понятия. Это средство защиты обязательственного права кредитора, но далеко не каждое такое средство защиты относится к категории мер договорной ответственности. К указанной категории не относится отказ от нарушенного договора или судебное расторжение договора в ответ на его нарушение, заявление о досрочном исполнении обязательства или приостановление встречного исполнения. Не относится к ней и иск об исполнении в натуре, включая и ту его разновидность, которая урегулирована в ст. 398 ГК РФ. Такой позиции придерживаются сейчас многие авторы и судебная практика. Например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 февраля 1999 г. № 5033/98 констатируется: «Присуждение к исполнению обязательства в натуре является самостоятельным способом защиты гражданских прав, применяемым с целью реального исполнения должником своего обязательства. У суда апелляционной инстанции не было оснований для применения к отношениям сторон статьи 404 ГК РФ. Присуждение к исполнению обязанности в натуре является в силу статьи 12 ГК РФ самостоятельным способом защиты гражданских прав, применяемым с целью реального исполнения должником своего обязательства. Статья 396 ГК РФ определяет соотношение ответственности (убытки и неустойка) и исполнения обязательства в натуре, а не относит реальное исполнение обязательства к числу мер гражданско-правовой ответственности».

Впрочем, следует иметь в виду, что иногда ответственность понимается в более широком смысле и охватывает собой любые юрисдикционные и даже иногда неюрисдикционные средства защиты, доступные потерпевшему (кредитору) при нарушении его прав. При таком понимании принуждение к исполнению обязательства в натуре рассматривается как мера ответственности. В рамках настоящего комментария мы отвергаем такую квалификацию и придерживаемся более традиционного воззрения, разделяя ответственность за нарушение обязательства и понуждение к исполнению обязательства в натуре, включая истребование задолженной вещи. 2. Соотношение иска об отобрании вещи и требования о регистрации перехода права собственности

Если объектом отчуждения является недвижимость или иная вещь, в отношении которой действует система правоустанавливающей регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), кредитор, которому данная вещь должна была быть передана в собственность, вправе требовать принудительной регистрации перехода права собственности в соответствующем правоустанавливающем реестре на основании ст. 551 ГК РФ. Последняя норма касается обязательства по отчуждению недвижимости по договору купли-продажи недвижимости, но по аналогии применяется и к обязательствам, вытекающим и из иных договоров или внедоговорных правовых оснований (абзац первый п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Если кредитору недвижимая вещь уже передана во владение, но должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на основании договора, кредитор может на основании ст. 551 ГК РФ потребовать регистрации перехода права собственности в судебном порядке (абзац первый п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, абзац пятый п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54). Требовать отобрания вещи на основании ст. 398 ГК РФ ему уже не нужно.

Если регистрация перехода права собственности уже осуществлена, но вещь еще не передана, так как стороны по условиям договора отложили передачу владения на период после регистрации перехода права собственности, в случае нарушения обязательства по передаче владения кредитору следует заявлять только требование об отобрании вещи по ст. 398 ГК РФ. Данный иск не будет виндикационным, а будет опираться на факт нарушения обязательства.

Если должник вовремя не исполнил ни свою обязанность передать владение, ни обязанность совершить действие, необходимые для регистрации перехода права, кредитор вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении обязанности по передаче владения (абзац седьмой ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности (абзац третий п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, абзац пятый п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54).

Согласно абзацу второму п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, если должник нарушил и обязанность по передаче владения, и обязанность по подаче заявления о регистрации перехода права собственности, иск кредитора о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения к моменту вынесения решения обязательства должника по передаче владения. Если к моменту вынесения решения владение не передано добровольно, и при этом кредитор не требует отобрания недвижимости, в иске о регистрации перехода права собственности по общему правилу должно быть отказано. Иначе говоря, высшие суды против искусственного разделения исковых требований о регистрации перехода права собственности и передаче владения: если налицо условия для удовлетворения обоих притязаний, кредитор должен заявлять сразу оба требования, а не требовать одной лишь принудительной регистрации перехода права собственности.

Видимо, логично исходить из того, что в такой ситуации некорректно и заявление иска об отобрании вещи, который не сопровождается требованием зарегистрировать переход права собственности. Впрочем, на этот счет прямого указания в данных разъяснениях нет.

Как мы видим, высшие суды рекомендуют нижестоящим судам избегать ситуации, когда владение и право собственности окажутся безосновательно разорваны. По той же причине в силу абзаца третьего п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 при заявлении обоих обсуждаемых требований не может быть удовлетворено требование о регистрации перехода права собственности в ситуации, когда суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Например, если суд откажет в иске об отобрании недвижимости по причине истечения давности, он должен одновременно отказать и в иске о регистрации перехода права, даже несмотря на то, что по требованию о принудительной регистрации давность не истекла (так как могла начинать исчисляться позднее из-за разных сроков передачи и подачи заявления о регистрации перехода права). То же, если в иске об отобрании вещи отказано по причине того, что требуемая недвижимая вещь передана должником субъективно добросовестному третьему лицу в законное владение в целях дальнейшего отчуждения. В такой ситуации приоритет имеет тот приобретатель, который получил владение (подробнее см. п. 8 и 9 комментария к настоящей статье).

Не вполне ясно, должен ли суд отказывать в иске об отобрании вещи, если по тем или иным причинам он отклоняет требование о регистрации перехода права собственности (например, в связи с запретом на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости, наложенным в рамках уголовного дела). Если развивать идею неприятия разрыва между владением и правом собственности, можно прийти к положительному ответу на данный вопрос, но вопрос пока не прояснен.

Может возникнуть интересный вопрос. Если договором преду­смотрены разные сроки передачи владения и подачи заявления о регистрации перехода права, может случиться, что одно из двух этих обязательств уже созрело и просрочено, а другое – нет. Соответственно, налицо условия для удовлетворения одного требования, но другое требование является преждевременным. Представим, что созрело обязательство продавца перенести на покупателя право собственности, но еще не созрело его же обязательство передать владение, так как срок такой передачи еще не наступил (стороны могли договориться о том, что владение будет передано позднее, после регистрации перехода права). В такой ситуации если кредитор заявил иск и о регистрации перехода права, и об отобрании вещи, могут формально быть обнаружены условия для удовлетворения первого требования и отказа в удовлетворении второго (в силу преждевременности). На этот счет в абзаце четвертом п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 указано: «Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права». Таким образом, когда договором предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость производится до передачи владения, сохранение должником владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска кредитора о государственной регистрации перехода права на основании ст. 551 ГК РФ.

В то же время может быть выдвинута точка зрения, согласно которой в такой ситуации, если кредитор столкнулся с нарушением должником своей обязанности обеспечить регистрацию перехода права, он вправе настаивать на акселерации и досрочном исполнении обязательств должника и в части передачи владения. В такой ситуации, соответственно, покупатель в ответ на неправомерное уклонение продавца от своевременной подачи заявления о регистрации перехода права собственности сможет потребовать не только такой регистрации, но и передачи самой недвижимости, даже несмотря на то, что формально срок такой передачи еще не наступил. Впрочем, данный вопрос в судебной практике однозначно не прояснен.

Если программа договора в принципе не предполагает обязанность должника передать владение, так как вещь находится в незаконном владении третьего лица и от должника требуется лишь обеспечить регистрацию перехода права собственности, чтобы предоставить кредитору правовую возможность атаковать незаконного владельца виндикационным иском или продолжить вместо должника начатый виндикационный процесс, но должник уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности, иск о принудительной регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ может быть заявлен и удовлетворен, даже не сопровождаясь требованием об отобрании вещи. Заявлять последнее притязание нет смысла. Если даже оно будет заявлено, его следует отклонить, что не должно влечь отказа в иске о регистрации перехода права собственности. 3. Последствия банкротства должника, обязанного произвести отчуждение вещи

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве. По смыслу названных разъяснений, реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к отчуждению имущества при попадании должника в конкурс не может быть реализовано за счет конкурсной массы, оно подлежит денежной оценке и трансформации в денежное требование, и в реестр требований кредиторов должника будет включаться это денежное требование. Соответственно, такой кредитор – как и все другие кредиторы, чьи требования носят денежный характер, – будет участвовать в распределении конкурсной массы пропорционально размеру своего требования согласно установленной в Законе о банкротстве очередности.

Таким образом, положения ст. 398 ГК РФ после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве неприменимы, если речь идет о попытке принуждения к отчуждению вещи, которая до передачи находится в собственности должника и, соответственно, попадает в конкурсную массу. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу равенства кредиторов, идее очередности удовлетворения и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов одной очереди (п. 2 и 3 ст. 142 Закона о банкротстве).

Это уже достаточно устоявшаяся практика (см.: п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 16 февраля 2017 г.); определения СКЭС ВС РФ от 28 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-12236, от 17 октября 2017 г. № 305-ЭС17-12927, от 16 декабря 2019 г. № 306-ЭС19-13841; Определение СКГД ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92 и мн. др.).

Впрочем, это положение касается исков об истребовании в пользу кредитора (в его собственность или владение) вещи, принадлежащей на момент рассмотрения иска должнику на праве собственности. Если вещь уже принадлежит на праве собственности кредитору и ему требуется лишь отобрать владение, при банкротстве должника вещь не попадает в конкурсную массу должника, поскольку в такую массу попадают вещи, принадлежащие на праве собственности должнику. Это касается, например, тех случаев, когда право собственности на вещь уже перешло к покупателю до впадения продавца в банкротство, а также тех случаев, когда вещь передавалась по договору должнику во владение и подлежала возврату собственнику. Например, требование арендодателя, наймодателя, ссудодателя о возврате вещи по истечении срока договора или в свете досрочного расторжения договора или требование заказчика о возврате сданной в ремонт вещи при банкротстве должника (арендатора, нанимателя, ссудополучателя, подрядчика) подлежит удовлетворению в ходе дела о банкротстве, а сама вещь в конкурсную массу должника не попадает.

Но даже в случаях, когда требование направлено на принудительное распоряжение вещью, принадлежащей должнику и попадающей в его конкурсную массу, отечественное право знает некоторые исключения из правила о конвертации притязания о принудительном отчуждении вещи в денежный эквивалент. Речь идет о случаях требований граждан к впавшему в банкротство застройщику.

Так, с точки зрения политики правового регулирования долевого строительства и соображений дистрибутивной справедливости законодателю показалось справедливым, чтобы те граждане (прежде всего потребители), которые на основании договора участия в долевом строительстве уплатили цену и до начала банкротства застройщика уже получили во владение жилое или нежилое помещение либо машино-место в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, все-таки имели право исключить помещения из конкурсной массы застройщика и зарегистрировать право собственности за собой. Сейчас эта возможность предоставлена при определенных условиях гражданам (и публичным образованиям) правилами ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 8, 8.2): суды на основании этих норм признают право собственности граждан и публичных образований на оплаченные ими и переданные им во владение до принятия заявления о банкротстве застройщика жилые помещения, нежилые помещения (причем – с учетом п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве – любой площади) и машино-места. Под видом признания права собственности, по сути, происходит фиксация оснований для первичной регистрации права собственности на эти объекты за покупателями и выделения данных помещений и машино-мест из конкурсной массы застройщика.

Также может показаться справедливым, что следует пойти дальше и предоставить как минимум уплатившим цену гражданам-покупателям право на выделение из конкурсной массы застройщика помещения (машино-места) в уже построенном и введенном в эксплуатацию здании, даже если соответствующее помещение (машино-место) застройщик не успел передать покупателю во владение до начала банкротства: предлагается давать потребителю право на истребование этого объекта из конкурсной массы и регистрацию права собственности в обход стандартных очередей банкротства. Сейчас эта идея при соблюдении ряда условий реализована в п. 3 и п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве, которые предоставляют такое преимущество не только гражданам, но и публичным образованиям, выступавшим покупателями по договорам участия в долевом строительстве. В силу п. 3.1 ст. 201.1 в системном единстве с п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве по общему правилу эти участники строительства получают такое преимущество перед другими кредиторами застройщика и могут истребовать из конкурсной массы машино-место, жилое помещение, а также нежилое помещение площадью до 7 кв. м. Но в силу п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве в специальном случае, указанном в п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве, гражданин или публичное образование как участники долевого строительства могут претендовать на такое истребование из конкурсной массы и более значительных по площади нежилых помещений.

В отношении обоих вышеуказанных случаев следует уточнить, что при буквальном прочтении закона тот же льготный порядок не распространяется на дольщиков, являющихся юридическими лицами (в силу того, что в действующей редакции п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства для целей применения параграфа о банкротстве застройщиков понимается гражданин или публичное образование; в прежней редакции фигурировало еще и юридическое лицо). Юридические лица, выступающие в качестве покупателей по договору участия в долевом строительстве, вынуждены трансформировать свои реестровые требования к застройщику о регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения и машино-места в денежные и устанавливать последние в РТК застройщика-банкрота, даже если ранее они оплатили всю цену. Более того, такие кредиторы обречены столкнуться с этой неприятной перспективой даже тогда, когда они не только оплатили цену до впадения застройщика в банкротство, но уже получили помещения во владение, и затянулась лишь регистрация их права собственности. Кроме того, этот льготный для граждан-покупателей (и публичных образований) режим не распространяется на ситуации впадения в банкротство не застройщика, заключившего с кредитором договор участия в долевом строительстве, а обычного продавца недвижимости.

В результате судебная практика исходит из того, что за рамками прямо указанных в Законе о банкротстве изъятий для случаев банк­ротства застройщика, защищающих покупателей по договору участия в долевом строительстве (если таковыми являются граждане или публичные образования), по общему правилу впадение продавца, получившего от покупателя оплату, в банкротство до передачи вещи в собственность (в случае с недвижимостью до регистрации перехода права собственности) приводит к тому, что вещь «застревает» в конкурсной массе продавца, покупатель вынужден трансформировать свое притязание в денежное и устанавливать его в РТК продавца с мизерными шансами вернуть все уплаченное и тем более возместить убытки.

Соответственно, если владение еще не было передано и оплативший цену покупатель заявляет иск об отобрании оплаченной движимой вещи, в таком иске должно быть отказано.

В случае с недвижимостью такая неприятная перспектива ждет уплатившего цену покупателя, независимо от того, передано или не передано ему владение: если после передачи владения, но до регистрации перехода права собственности продавец впадает в банкротство, принудительная регистрация перехода права собственности состояться не может. Даже если покупатель уплатил всю цену, получил квартиру по акту, заехал в нее, но процедура регистрации затянулась, а далее продавец впадает в банкротство, покупатель лишается шанса получить право собственности из конкурсной массы и вынужден возвратить банкроту квартиру и рассчитывать на удовлетворение своего денежного требования, в которое преобразовалось его исходное договорное притязание.

В одном из определений СКЭС ВС РФ (Определение от 17 ноября 2017 г. № 305-ЭС17-12136) указала следующее: «Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец». Таких актов высших судов достаточно много (см.: определения СКЭС ВС РФ от 26 декабря 2016 г. № 308-ЭС15-12123, от 17 октября 2017 г. № 305-ЭС17-12927, от 27 мая 2021 г. № 310-ЭС21-1061; Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2014 г. № 2826/14). Иначе говоря, по общему правилу суды рассматривают кредиторов лица, отчуждающего недвижимость, в качестве третьих лиц, для удовлетворения требований которых конкурсная масса формируется на основе данных реестра недвижимости, независимо от того, что передача владения и уплата цены уже состоялись.

Тот подход, который сейчас доминирует, предполагает затягивание всего имущества должника, принадлежащего ему на праве собственности, в его конкурсную массу. С учетом принципа внесения (ст. 8.1, п. 3 ст. 223 ГК РФ) право собственности переходит не с момента передачи владения или накопления фактического состава, включающего передачу владения и уплату цены, а с момента регистрации.

Вопрос о том, насколько это справедливо в ситуации, когда владение уже передано покупателю и тот уже уплатил всю цену, но в силу той или иной бюрократической проволочки или иных объективных причин к моменту впадения продавца в банкротство процедура регистрации не успела завершиться вызывает жаркие споры. Те цивилисты, которые предлагают не абсолютизировать принцип внесения, отраженный в ст. 8.1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, обычно считают более справедливым все-таки предоставить покупателям право добиться принудительной регистрации перехода права собственности из конкурсной массы в обход всех очередей банкротства, если покупатель до впадения продавца в банкротство уже уплатил цену и получил недвижимость во владение. Ту идею, которая с некоторыми оговорками реализована в Законе о банкротстве для защиты граждан-дольщиков в п. 3 и п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве, предлагается перевести в режим общего правила.

Но, как мы видим, пока доминирующая судебная практика отвергает такой подход. В то же время, даже если придерживаться доминирующего подхода, возможно, есть основания предоставить покупателю право удержания владения недвижимой вещью как формально-логический «мостик» к образованию залогового преимущества. На фоне банкротства покупатель должен будет вернуть владение недвижимости застройщику-банкроту, но с момента такого возврата у него возникает право залога в отношении данной недвижимости, что позволит ему устанавливать свое требование о возврате цены как обеспеченное залогом. Данное решение может показаться заслуживающим внимания, как минимум если нет оснований винить самого покупателя в затягивании регистрации перехода права (например, если регистрация не произошла сразу же по причине уклонения продавца от подачи заявления о регистрации перехода права). Впрочем, пока эта идея в практике высших судов не отражена. Могут быть выдвинуты аргументы как за, так и против такого решения.

Вместе с тем, согласно судебной практике, как физические, так и юридические лица могут добиться истребования помещений (машино-мест) от застройщика, если их требования о передаче помещений (машино-мест) имеют текущий характер. Например, это возможно, если договор участия в долевом строительстве заключен, и оплата произведена после возбуждения дела о банкротстве застройщика, при условии что целью совершения сделки является дофинансирование строительства объекта (п. 1 ст. 6 ГК РФ, ст. 5 Закона о банкротстве). В этой ситуации судом в рамках дела о банкротстве застройщика может быть рассмотрен по существу вопрос о допустимости отобрания у застройщика и выведения таким образом из конкурсной массы индивидуально-определенной вещи в пользу участника долевого строительства (покупателя). Суд может удовлетворить требование такого кредитора, если строительство объекта на момент рассмотрения спора завершено и не нарушается очередность удовлетворения иных текущих требований (постановления Президиума ВАС РФ от 27 марта 2012 г. № 15961/11 и от 11 марта 2014 г. № 16768/13; Определение СКЭС ВС РФ от 20 декабря 2018 г. № 305-ЭС15-20071 (6); п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 24 апреля 2019 г.)).

В общем и целом данная сфера регулирования и судебной практики достаточно запутанна и подвижна. Разбирать все эти нюансы в рамках комментария к ст. 398 ГК РФ не вполне целесообразно. 4. Квалификация иска о признании права

Иногда покупатели, вместо того чтобы заявлять иск об истребовании недвижимой вещи в натуре по ст. 398 ГК РФ и о регистрации перехода права собственности (или о регистрации перехода права собственности на уже переданный покупателю объект недвижимости), подают иски о признании права собственности.

Это некорректное именование исковых требований. Иск о признании права собственности направлен не на присуждение, а на констатацию правовых состояний, он подается в том случае, когда истец уже стал собственником и хочет во имя правовой определенности закрепить эту правовую реальность на уровне судебного решения. В случае с обязательством осуществить отчуждение недвижимости покупатель до момента регистрации перехода права в ЕГРН собственником не стал (если следовать правилам, установленным в ст. 8.1 ГК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ, о том, что собственность на недвижимость переходит по общему правилу с момента регистрации), а значит, он и не может требовать признания того, что он якобы ранее стал собственником. Вместо этого покупатель должен требовать присуждения ему права собственности посредством принудительной регистрации.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 по этому поводу указано, что в такой ситуации, если кредитор вместо иска о присуждении некорректно предъявил иск о признании права собственности, суду следует не отказывать в иске, а квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). О том, что неправильная правовая квалификация иска должна влечь не отказ в иске, а его переквалификацию в силу победы в российском праве концепции фактической индивидуализации иска см. также п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25.

Эта позиция поддержана и в практике ВАС РФ по конкретным делам (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 5 октября 2010 г. № 4502/10, от 8 февраля 2011 г. № 13534/10, от 8 февраля 2011 г. № 13970/10, от 27 марта 2012 г. № 15961/11, от 10 июня 2014 г. № 18357/13) и в определениях СКЭС ВС РФ (см., например, Определение СКЭС ВС РФ от 20 декабря 2018 г. № 305-ЭС15-20071 (6)).

Впрочем, в практике судов общей юрисдикции, а также СКГД ВС РФ ранее нередко удовлетворяли предъявляемые покупателями-гражданами к застройщикам иски о признании права собственности на объекты долевого строительства, если они подаются до начала процедуры банкротства застройщика. Эта практика была закреплена в п. 1, 13–18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.). Данный подход неверен в той степени, в которой в российском праве признается принцип внесения при обороте недвижимости, но в целом в ситуации отсутствия банкротства застройщика и при условии завершенности строительства больших проблем он не вызывает.

Проблема возникает в ситуации банкротства застройщика или иного лица, обязанного к отчуждению помещения или иной недвижимости. Подавая иски о признании своего права собственности, отдельные покупатели пытаются вывести помещение из конкурсной массы продавца вместо того, чтобы на равных с другими кредиторами трансформировать свое требование в денежное (возврат цены и взыскание убытков) и устанавливать последнее в РТК и рассчитывать на удовлетворение pari passu (на равных и пропорционально с другими кредиторами). В тех ситуациях, когда Закон о банкротстве такому кредитору не дает права на изъятие вещи из конкурсной массы, попытка обхода закона за счет предъявления иска о признании права поощряться не должна. Право не должно допускать ситуацию, когда отдельные кредиторы пытаются получить несправедливую преференцию перед другими кредиторами. Интересы же покупателей, столкнувшихся с банкротством продавца недвижимости и рассчитывающих на передачу недвижимости и регистрацию права собственности за собой, следует защищать специальными нормами о специфике банкротства застройщика, что и делается применительно к случаям, когда речь идет о гражданах-покупателях (см. подробнее п. 3 комментария к настоящей статье).

Другая проблема возникает тогда, когда многоквартирный дом застройщиком еще не построен или построен, но не введен в эксплуатацию. Некоторые суды общей юрисдикции удовлетворяли иски о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде, скажем, квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, если работы по строительству в значительной степени завершены. ВС РФ удовлетворение таких исков ранее допускал как в рамках принятых до слияния с ВАС РФ абстрактных разъяснений (см. п. 1, 5, 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.)), так и на уровне более поздней практики СКГД ВС РФ (см., например, определения СКГД ВС РФ от 13 октября 2015 г. № 89-КГ15-10, от 22 ноября 2016 г. № 20-КГ16-10, от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10, от 13 июня 2017 г. № 5-КГ17-44). Иногда такие иски удовлетворялись даже в тех случаях, когда само причитающееся дольщику помещение в многоквартирном доме физически не появилось, так как соответствующий этаж застройщиком не возведен. В последнем случае суд признавал право собственности на абсолютно виртуальный и еще не существующий объект, что вовсе нелепо.

Но СКЭС ВС РФ вслед за ВАС РФ придерживается отрицательной оценки такого способа защиты. Согласно позиции СКЭС ВС РФ, если речь идет о договоре участия в долевом строительстве, и покупатель сталкивается с тем, что застройщик впал в просрочку и не передает ему помещение в срок, покупатель не может потребовать признания права на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, даже если физически помещение уже появилось и тем более если его физически еще не существует (см. Определение СКЭС ВС РФ от 5 сентября 2019 г. № 306-ЭС16-3099 (4, 5)). Если же строительство закончилось и дом введен в эксплуатацию, покупатель должен подавать иск об истребовании помещения в натуре (ст. 398 ГК РФ) и регистрации права собственности за собой.

В более поздних определениях свой подход вроде бы скорректировала и СКГД ВС РФ, и иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства был отклонен (см. Определение СКГД ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). Этот же подход нашел позднее свою поддержку и у Президиума ВС РФ, который отмечает, что «[н]адлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве» (п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г.)).

При этом стоит уточнить, что и ВАС РФ, и СКЭС ВС РФ, отказываясь считать приемлемым удовлетворение иска о признании права собственности на помещение в еще не построенном многоквартирном доме, все же допускали в порядке исключения удовлетворение подобного иска в отношении объекта незавершенного строительства, если соответствующее причитающееся кредитору помещение физически уже существует в рамках недостроенного объекта и при этом ранее многочисленные иски граждан о признании права собственности по данному объекту строительства были удовлетворены судами общей юрисдикции; по мнению судов, отказ в иске в такой ситуации нарушал бы принцип равенства (см.: постановления Президиума ВАС РФ от 10 марта 2009 г. № 13940/08, от 25 июня 2013 г. № 14520/12; определения СКЭС ВС РФ от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186, от 15 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-3617, от 17 сентября 2015 г. № 307-ЭС15-5012). Этот подход вызывает серьезные сомнения, особенно в сценарии банкротства застройщика. Видимо, со вступлением 1 марта 2023 г. в силу п. 6 ст. 141.4 ГК РФ, согласно которому «[о]бразование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается», эта практика окончательно уйдет в прошлое. 5. Вопросы исковой давности

Иск об истребовании вещи подвергается действию стандартной трехлетней исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Срок давности будет начинаться с момента, когда продавец нарушил свое обязательство передать вещь во владение (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Согласно позиции высших судов, на требование о регистрации перехода права собственности также распространяется трехлетняя исковая давность, причем «[п]о смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации… перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации» (п. 64 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

С учетом двух вышеуказанных позиций могут сложиться ситуации, когда даты начала расчета давности по обоим требованиям не совпадают. В итоге вероятны случаи, когда срок давности по истребованию вещи пропущен не будет, а срок давности по регистрации перехода права – будет, или наоборот. Согласно позиции высших судов, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Эта позиция применима и к ситуации, когда отказ в удовлетворении иска об истребовании вещи происходит по причине пропуска давности. Но, видимо, верно и обратное. Если суд будет отказывать в иске о регистрации перехода права по ст. 551 ГК РФ по причине пропуска давности, он должен отказать и в иске об отобрании вещи. Иначе возникнет абсолютно аномальная ситуация, когда титул не перейдет, а вещь будет отобрана, или наоборот. Таким образом, для удовлетворения данных требований, заявленных одновременно, требуется, чтобы давность не истекла по обоим требованиям.

Уместно ли применение исковой давности к иску о регистрации перехода права в ситуации, когда недвижимость уже передана во владение покупателя? Это крайне спорно. Ведь если суд со ссылкой на истечение давности отклонит иск о регистрации перехода права, который подан покупателем, ранее получившим законное владение и пользующимся вещью как своей, и при этом покупатель не нарушал договор (например, цену он уже уплатил) и нет оснований для расторжения договора по инициативе продавца, возникает абсолютно аномальная ситуация. Вернуть владение вещью продавец не сможет, так как он наделил покупателя законным владением, которое покупатель может защищать по правилам ст. 305 ГК РФ против любого третьего лица, а также против самого собственника (п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22), расторгать договор продавец также не имеет оснований. В таких условиях у продавца просто нет охраняемого законом интереса в противодействии иску покупателя. Если вещь себе он уже не вернет, взыскать неосновательное обогащение с покупателя за пользование своей вещи он также не сможет, поскольку уже получил цену и рано или поздно все равно потеряет титул по правилам о приобретательной давности, в чем тогда смысл выдвижения возражения о пропуске давности? Правда, покупателю при отказе в иске придется ждать еще очень долго, прежде чем истечет срок, по прошествии которого он получит возможность стать собственником на основании правил о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), но является ли интерес продавца в таком усложнении жизни покупателя легитимным без какой-либо очевидной выгоды для самого себя? В этом выведении недвижимости из нормального оборота на такой период ровным счетом нет никакого смысла. Отказ в удовлетворении задавненного иска покупателя, уплатившего всю цену и получившего владение, о регистрации перехода права собственности лишь консервирует неопределенность в отношениях сторон. Поэтому в такой ситуации попытку продавца в ответ на задавненный иск о регистрации перехода права сослаться на истечение давности, видимо, стоит блокировать, квалифицируя такое возражение как злоупотребление правом в форме шиканы (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Поведение покупателя представляет собой яркий пример зловредности, которое право не должно поощрять. 6. Последствия отсутствия вещи у должника

Иногда возникают ситуации, когда кредитор пытается добиться отобрания вещи у должника, но выясняется, что самой вещи у должника уже нет или никогда не было. 6.1. Общее правило

В п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 указано, что «[п]о смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора».

Иначе говоря, нахождение истребуемой индивидуально-определенной вещи во владении должника является условием удовлетворения иска об отобрании вещи. Это укоренившийся в практике подход (см. п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, Определение СКГД ВС РФ от 27 октября 2020 г. № 48-КГ20-13-К7).

Если ответчик не имеет вещи во владении, иск об истребовании данной вещи по ст. 398 ГК РФ подлежит отклонению, но в ряде редких случаев может быть удовлетворен на основании общих правил ст. 308.3 ГК РФ иск о понуждении к созданию вещи или ее приобретению у третьего лица и последующему ее отчуждению в пользу истца. В большинстве случаев принуждение к исполнению подобных обязательств не должно допускаться (например, принуждение к строительству или приобретению у третьих лиц недвижимости в силу п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 недопустимо). Но могут быть и исключения (подробнее см. комментарий к п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса125). 6.2. Нахождение вещи у хранителя

Нахождение вещи на хранении у третьего лица не может служить препятствием к удовлетворению заявленного к должнику иска об отобрании вещи (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7). Хранитель не является законным владельцем вещи, а просто держит ее для и в интересах собственника или иного законного владельца. Владение остается у собственника-ответчика. Пристав-исполнитель для передачи вещи истцу может просто забрать вещь у хранителя. 6.3. Нахождение вещи в законном владении арендатора, нанимателя, ссудополучателя

Может ли иск об истребовании вещи быть удовлетворен, если к моменту подачи иска истребуемая вещь передана должником в законное владение арендатору?

В п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 на этот счет указано, что «[п]о смыслу статьи 398 ГК РФ передача индивидуально-определенной вещи, в частности, в аренду… не препятствует удовлетворению требования кредитора – приобретателя этой вещи к должнику – отчуждателю об исполнении обязательства передать вещь в собственность. В таком случае к участию в деле привлекается арендатор…» (курсив мой. – А.К.).

Эти разъяснения ВС РФ требуют некоторых комментариев.

Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору вещи в посессорную аренду арендатору кредитор не может требовать отобрания вещи у арендатора (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). В случае с недвижимостью кредитор может предъявить иск по ст. 551 ГК РФ о принудительной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22), или в случае с движимой вещью вступить в право собственности по консенсуальной модели (т.е. с момента заключения договора), но не может лишить арендатора владения, истребовав у него вещь. Переход права собственности арендатора не затронет, так как в силу ст. 617 ГК РФ при смене собственника произойдет замена арендодателя, и покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Покупатель должен смириться с этим и, если отчуждение вещи с арендным обременением противоречит договору купли-продажи, может защищать свои права, предъявляя договорные иски к продавцу (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).

Можно помыслить два исключения из правила о защите арендатора от отобрания вещи покупателем.

Во-первых, исключением может являться ситуация, когда договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации (например, аренда здания или земельного участка на срок год и более), не был зарегистрирован, а при этом покупатель недвижимости в момент заключения договора не знал или не мог знать об аренде. В силу нормы п. 3 ст. 433 ГК РФ в той интерпретации, которую дает ей практика ВАС РФ и ВС РФ (подробнее см. комментарий к п. 3 ст. 433 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса126), такой незарегистрированный договор аренды не порождает правовых эффектов для субъективно добросовестных третьих лиц и не может быть им противопоставлен, что, в частности, означает и блокирование применения ст. 617 ГК РФ о принципе следования как минимум против воли арендодателя. Соответственно, недвижимая вещь может быть истребована новым собственником у арендатора. Природа этого иска может обсуждаться, но, вероятнее всего, он должен иметь виндикационный характер.

В то же время теоретически возможно и более гибкое решение проблемы незарегистрированной аренды. Как известно, для недвижимости сроком менее года регистрация вовсе не обязательна, и отсутствие регистрации в такой ситуации само по себе не отменяет действие ст. 617 ГК РФ. Таким образом, очевидно, что законодатель считает приемлемой ситуацию, когда покупатель недвижимости может приобрести недвижимость, обремененную краткосрочной арендой, не зная об этом. Видимо, он считает, что при таком сроке аренды интересы даже субъективно добросовестного покупателя, не знавшего об аренде, страдают не столь сильно. С учетом этого возможно было бы логично не отменять принцип следования при отсутствии регистрации долгосрочной аренды здания (сооружения) или земельного участка и не давать субъективно добросовестному покупателю право немедленно после покупки требовать отобрания вещи у арендатора, а вместо этого признать вхождение покупателя в договорные отношения с арендатором, но предоставить покупателю право отказаться от договора аренды по истечении года. Если когда-нибудь в нашей судебной практике будет реализован этот подход, вопрос о праве покупателя истребовать вещь у арендатора отпадает сам собой, так как их отношения переходят в сугубо договорную плоскость.

Во-вторых, защита арендатора исключается, если он, заключая договор аренды, произвел осознанное недобросовестное вторжение в чужие обязательственные отношения, так как на момент заключения договора точно знал, что вещь должна быть передана третьему лицу в собственность без обременений в виде арендных прав и заключение договора аренды неминуемо провоцирует предполагаемого арендодателя на нарушение обязательственного права своего кредитора. Речь идет прежде всего о ситуациях, когда таким арендатором стало аффилированное с продавцом лицо. Данный подход подтвержден в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35: здесь Суд разъясняет, что если сторона обязана произвести обратное отчуждение вещи в связи с расторжением договора, обременения, установленные должником в отношении этого имущества до возврата его обратно, сохраняются, «за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса)» (подробнее об условиях применения доктрины интервенции в чужие обязательственные отношения см. комментарий к п. 3 ст. 308 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса127).

Если не учитывать эти два исключения, по общему правилу кредитор, которому вещь должна была быть отчуждена по обязательству, не может истребовать вещь из владения арендатора. Но одновременно он не может истребовать вещь из владения должника, так как он не является прямым владельцем вещи.

Как же в этих условиях понимать указание в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 на право кредитора требовать от должника, сдавшего вещь в аренду, передачи вещи в собственность? Думается, что в контексте ситуаций, когда смена собственника не прекращает право арендатора, ВС РФ имел в виду скорее не иск об отобрании по ст. 398 ГК РФ, а преобразовательный иск, направленный на перевод прав собственности на вещь. В случае с недвижимостью таким иском будет иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ.

Все вышесказанное с необходимыми адаптациями применимо и к истребованию вещи, переданной ранее во владение нанимателю жилья, поскольку здесь также действует правило следования (ст. 675 ГК РФ).

То же и в случае с ссудой. Применительно к ситуации, когда должник успел передать вещь в ссуду, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 указывает, что «[п]о смыслу статьи 398 ГК РФ передача индивидуально-определенной вещи, в частности... в безвозмездное пользование… не препятствует удовлетворению требования кредитора – приобретателя этой вещи к должнику – отчуждателю об исполнении обязательства передать вещь в собственность. В таком случае к участию в деле привлекаются… ссудополучатель». Толкование этого разъяснения, видимо, должно осуществляться таким же образом, как и в случае с арендой и наймом жилья, так как применительно к ссуде закон (п. 1 ст. 700 ГК РФ) также признает принцип следования. Покупатель недвижимости или движимой вещи не может лишить владения ссудополучателя, если тот получил его непосредственно от прежнего собственника до перехода права собственности на вещь покупателю. К последнему в силу прямого указания закона вещь переходит в собственность, обремененная правами ссудополучателя. Соответственно, единственное разумное решение состоит в том, чтобы видеть в этой правовой позиции ВС РФ указание на то, что покупатель по общему правилу может требовать перевода на себя права собственности (в случае с недвижимостью путем регистрации перехода права на основании судебного решения по правилам ст. 551 ГК РФ), но не физического отобрания отданной в ссуду вещи. 6.4. Нахождение вещи в законном владении третьего лица, которому вещь передана во владение в целях дальнейшего отчуждения

По общему правилу, если должник оказался обязанным передать вещь в пользу двух конкурирующих кредиторов, один из кредиторов заявил к должнику иск об истребовании вещи, но выяснилось, что вещь ранее уже передана во владение другого кредитора, иск об истребовании отклоняется. Но в некоторых исключительных случаях здесь может быть допущено истребование вещи у кредитора, получившего владение (подробнее см. п. 10комментария к настоящей статье). 6.5. Нахождение вещи в незаконном владении третьего лица

Если истребуемая вещь принадлежит должнику, но находится в незаконном владении третьего лица, истребование вещи в натуре от должника по ст. 398 ГК РФ невозможно. В такой ситуации возможно удовлетворение только иска о регистрации перехода права собственности (в отношении недвижимости) или преобразовательного иска о переходе права собственности. Если такой иск будет удовлетворен, кредитор станет собственником вещи и получит активную легитимацию на истребование вещи от незаконного владельца. 7. Конкуренция обязательственных требований нескольких кредиторов к одному должнику, сохраняющему в отношении вещи и владение, и право собственности

Сложная проблематика, возникающая в контексте применения ст. 398 ГК РФ, проявляется в случае двойной продажи. Согласно ст. 398 ГК РФ в ситуации, когда одна и та же вещь была обещана нескольким кредиторам одновременно, но она еще не передана ни одному из конкурирующих кредиторов, приоритет имеет тот кредитор, обязательство в пользу которого возникло раньше.

Спорным здесь может оказаться определение момента возникновения обязательства. Например, в случае, когда договор предполагает, что продавец обязан передать покупателю недвижимость строго после уплаты покупателем цены, считать ли моментом возникновения обязательства по передаче недвижимости момент заключения договора или момент получения продавцом предшествующего исполнения и созревания условий для осуществления своего встречного предоставления? Что, если обязательство продавца передать вещь в собственность было поставлено под отлагательное условие, не связанное с исполнением встречного обязательства покупателя (например, утверждение плана реновации), либо под подобное отлагательное условие был поставлен весь договор купли-продажи в целом? Неопределенность здесь связана с неясностью доктринального вопроса о динамике обязательственного правоотношения, поставленного под то или иное отлагательное условие (подробнее см. комментарий к ст. 327.1 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса128).

Можно представить себе ситуацию, когда после удовлетворения иска об истребовании вещи, поданного одним из покупателей, выясняется, что данная вещь была еще до заключения договора с этим истцом обещана ответчиком другому покупателю. Последний мог не предъявлять иск об истребовании в течение длительного срока, например, в силу согласованной в договоре отсрочки в передаче вещи. В такой ситуации формально по букве ст. 398 ГК РФ приоритетом должен обладать не истец, в пользу которого присуждено отобрание вещи, а другой покупатель, чьи права в отношении данной вещи возникли ранее. В то же время очевидно, что после удовлетворения иска об истребовании вещи в пользу истца и передачи ему этой вещи по судебному решению пересмотр решения по вновь открывшимся обстоятельствам вряд ли разумен. И первому покупателю, чье обязательственное право возникло раньше, останется обращаться к продавцу с иском о взыскании убытков вместо реального исполнения. Обратное возможно, только если будет доказано, что истец на самом деле знал о первом покупателе, но умолчал в суде и не привлек его к делу (видимо, по сговору с продавцом). В этом случае, вероятно, возможно обжалование судебного решения первым покупателем, не привлеченным к делу, по вновь открывшимся обстоятельствам. Впрочем, ясной практики по данному вопросу на уровне высших судов нет. Вопрос может вызывать дискуссии.

Если очередность возникновения обязательств по каким-то причинам невозможно установить в силу того, что обязательства должника по передаче вещи разным кредиторам возникли в один и тот же день, согласно комментируемой норме, приоритет имеет тот кредитор, который первым предъявил иск. Получается, что здесь действует принцип prior tempore potior iure («первый по времени сильнее по праву»). 7.1. Особая ситуация с регистрируемыми договорами

Правила, указанные в комментируемой статье, – приоритет того кредитора, чье требование возникло раньше, или (при одновременности возникновения обязательственных требований) того кредитора, который успел подать иск первым, – уточняется в контексте ситуации долевого строительства. Здесь договоры подлежат государственной регистрации. Следовательно, к таким договорам применимы правила п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Если один из договоров, направленный на получение помещения или машино-места, прошел регистрацию как договор участия в долевом строительстве в ЕГРН, а конкурирующий договор (будь он заключен в форме договора купли-продажи будущего объекта недвижимости либо в форме договора участия в долевом строительстве, что, впрочем, по сути одно и то же) не прошел регистрацию, кредитор по первому договору имеет приоритет перед кредитором по второму, даже если обязательство по передаче недвижимости последнему возникло раньше. Отказ от регистрации не позволяет покупателю, чье требование к должнику возникло раньше, противопоставить свое требование притязанию второго покупателя, который хотя и обладает требованием, возникшим позднее, но надлежащим образом опубличил свое притязание посредством регистрации. Исключением может быть только случай, когда доказано, что второй, «зарегистрированный» покупатель на момент заключения с ним договора знал или не мог не знать о наличии первого договора, пусть и не зарегистрированного, и налицо признаки недобросовестной интервенции в чужие обязательственные отношения (подробнее см. комментарий к п. 3 ст. 433 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса129).

Если же оба договора оказались незарегистрированными, восстанавливается действие общих правил ст. 398 ГК РФ.

Так, в одном из постановлений Президиума ВАС РФ (от 12 марта 2013 г. № 15510/12) мы читаем: «При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства необходимо исходить из следующего. Если в отношении квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то передачи имущества можно требовать только по договору, зарегистрированному согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом лица, не зарегистрировавшие договоры, вправе требовать от застройщика возмещения убытков на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ. В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения вопросы исполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь разрешаются в соответствии со ст. 398 ГК РФ, если застройщик не является банкротом».

Такие примеры на практике встречаются нередко. 8. Последствия отчуждения должником вещи третьему лицу с переносом на последнего и владения, и права собственности

Согласно закону важным условием удовлетворения иска об отобрании вещи является ее нахождение во владении должника на момент подачи иска об ее истребовании по ст. 398 ГК РФ и сохранение за должником права собственности на нее. Как указано в данной статье, если вещь уже передана во владение третьего лица и последнее получило право собственности на нее, возможность истребования вещи от должника естественным образом отпадает.

Так, в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 указано: «Если право требовать получения от должника индивидуально-определенной вещи, переход права на которую не подлежит государственной регистрации, принадлежало разным кредиторам, и вещь передана одному из них в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление, то другие кредиторы не вправе требовать от должника передачи вещи по правилам статьи 398 ГК РФ» (о том же см.: п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54; Определение СКЭС ВС РФ от 25 января 2018 г. № 308-ЭС17-14180 (1, 2); Определение СКГД ВС РФ от 13 августа 2019 г. № 36-КГ19-6 и др.).

Таким образом, если должник уже перенес собственность и передал владение одному из претендующих на вещь кредиторов, в иске другого кредитора об истребовании вещи по общему правилу должно быть отказано, и данный кредитор имеет возможность требовать от должника возмещения убытков (и возврата цены, если она была уплачена). Естественно, невозможно в такой ситуации и удовлетворение иска о регистрации перехода права собственности.

Но здесь стоит сделать две оговорки. 8.1. Мнимое отчуждение

Иск об отобрании, поданный кредитором к утратившему собственность и владение должнику и получившему собственность и владение другому кредитору может быть удовлетворен, если истцом будет доказано, что само отчуждение, переход права собственности и передача владения носили мнимый характер. Как указано в п. 86 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, «осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ».

Если будет доказано, что сама эта сделка носит мнимый характер и совершена лишь для вида, с целью создать формальные препятствия к удовлетворению иска покупателя об отобрании вещи, а продавец намеревается сохранить реальный контроль над вещью, такая сделка должна считаться ничтожной по п. 1 ст. 170 ГК РФ, что в силу принципа каузальности перехода права на основании договора с неизбежностью влечет признание ничтожным и переход права собственности. Равно как и не должно считаться по-настоящему переданным и владение. Даже если недобросовестный соучастник схемы, направленной на препятствование ее отобранию, физически получил по мнимому договору вещь в свои руки, он держит ее для должника и выступает в качестве своего рода хранителя. Соответственно, квалификация спорной сделки и ее исполнения в качестве мнимых актов открывает истцу доступ к иску об отобрании данной вещи, а также при необходимости и о регистрации перехода права собственности, причем в последнем случае право собственности на вещь будет считаться перешедшим к кредитору непосредственно от должника, а не от третьего лица, который ранее приобретал вещь по мнимой сделке, поскольку переход права к нему ничтожен. 8.2. Недобросовестная интервенция

Иск об отобрании, поданный против должника и приобретшего владение и собственность третьего лица, может быть удовлетворен и в том случае, если будет доказано, что хотя сделка по отчуждению вещи такому третьему лицу, переход права собственности и передача владения не носили мнимый характер, но данное третье лицо действовало заведомо недобросовестно (п. 3, 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ). Такая заведомая недобросовестность будет, в частности, налицо, если доказано, что в момент заключения своего договора с должником это третье лицо четко осознавало, что тем самым оно блокирует осуществление обязательственного права кредитора, чье требование возникло ранее, провоцирует нарушение его обязательственных прав. Если налицо такая недобросовестная интервенция в чужие обязательственные отношения (например, при дарении должником подлежащей отчуждению вещи своему близкому родственнику в целях блокирования возможности ее истребования), сделка с недобросовестным интервентом оказывается, согласно российской судебной практике, недействительной, право собственности не считается перешедшим, а это открывает право на иск об отобрании вещи с привлечением продавца и недобросовестного интервента в качестве соответчиков.

Таких примеров в практике ВС РФ достаточно много (см., например, определения СКГД ВС РФ от 9 января 2018 г. № 50-КГ17-27, от 27 марта 2018 г. № 49-КГ17-35 и от 14 декабря 2021 г. № 21-КГ21-5-К5; определения СКЭС ВС РФ от 26 декабря 2017 г. № 305-ЭС17-14389, от 25 января 2018 г. № 308-ЭС17-14180 (1, 2), от 16 апреля 2018 г. № 305-ЭС16-10864, от 19 апреля 2018 г. № 307-ЭС17-11311).

Подробнее о доктрине интервенции см. комментарий к п. 3 ст. 308 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса130. 9. Перенос должником права собственности на вещь одному из конкурирующих кредиторов без передачи ему владения

Если вещь остается во владении должника, но право собственности на нее перешло одному из конкурирующих кредиторов (например, переход права собственности к последнему зарегистрирован или право собственности на движимую вещь перенесено на основании соглашения по консенсуальной модели без фактической передачи вещи), этот ставший собственником кредитор, видимо, должен иметь приоритетное право на истребование вещи, даже если его обязательственное требование к должнику возникло позже, чем конкурирующее требование другого кредитора, который не стал ни собственником, ни владельцем вещи. В случае если последний предъявил иск об отобрании вещи к должнику и доказано, что ответчик уже не собственник вещи, хотя и продолжает владеть ею, в иске должно быть по общему правилу отказано.

Объяснение тут, видимо, следующее: если должник уже не собственник, он не может перенести собственность на истца ни добровольно, ни по суду, так как потерял распорядительную власть. Соответственно, если даже отобрать у него вещь, это не сделает истца собственником и не создаст основания для последующего переноса на него собственности, поскольку распорядиться правом, которое ему уже больше не принадлежит, должник не может. В таких условиях удовлетворение иска об отобрании вещи бессмысленно, логично ограничивать права такого кредитора возможностью взыскать с должника убытки. Право на отобрание вещи обязательственным иском по ст. 398 ГК РФ здесь эксклюзивно принадлежит тому кредитору, который уже стал собственником вещи. Этот подход применительно к недвижимости нашел свое закрепление в п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22: «Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи». Требовать отобрания вещи от утратившего собственность на нее продавца в такой ситуации покупатель не может.

В то же время такой иск об отобрании вещи, поданный кредитором к утратившему собственность, но все еще владеющему вещью должнику и получившему собственность, но пока не владеющему вещью конкурирующему кредитору, может быть удовлетворен, если будет доказано, что переход права собственности носил мнимый характер или в поведении ставшего собственником конкурирующего кредитора налицо признаки заведомо недобросовестной интервенции в чужие обязательственные правоотношения (см. п. 8 комментария к настоящей статье выше). 10. Передача должником вещи одному из кредиторов во владение при сохранении за должником права собственности

Как следует разрешить ситуацию конкуренции кредиторов, когда вещь должником передана во владение одному из кредиторов (например, в сценарии двойной продажи одному из покупателей), но право собственности на нее к такому кредитору еще не перешло и задержалось за должником (например, не зарегистрирован переход права собственности на недвижимость, или стороны договорились в силу ст. 491 ГК РФ об удержании правового титула на движимую вещь до момента полной оплаты)? На что может претендовать конкурирующий кредитор, не получивший владение, в такой ситуации?

Очевидно, что поданный таким кредитором иск об отобрании вещи у должника в этой ситуации должен отклоняться, ведь вещь передана в законное владение другому лицу. Отобрание же вещи у текущего владельца невозможно, так как у истца нет обязательственного притязания к такому владельцу, и последний получил законное владение от собственника, и это владение он в силу ст. 305 ГК РФ может защищать против любых третьих лиц, включая самого собственника и тем более кредитора такого собственника (п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Разрушить данную позицию получившего вещь кредитора посредством отобрания вещи невозможно. Потому, в частности, чисто обязательственное притязание одного покупателя, не получившего владение, должно по общему правилу проигрывать интересу другого покупателя, получившего владение и ожидающего перехода права собственности. При этом даты возникновения обязательств продавца перед этими двумя претендентами в данном случае не имеют значения.

Недвусмысленно указывает на это и п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, согласно которому «[е]сли продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом». В п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 указано: «По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора». Из данных разъяснений очевидно следует, что покупатель, не получивший владения, не может требовать отобрания вещи ни у продавца, данное владение утратившего в связи с передачей вещи в законное владение другому покупателю, ни у другого покупателя, получившего владение и ожидающего перехода права собственности.

Такой подход встречался в практике ВАС РФ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2004 г. № 15533/03) и укоренился в практике ВС РФ (см.: Определение СКЭС ВС РФ от 9 марта 2016 г. № 308-ЭС15-16377; определения СКГД ВС РФ от 2 сентября 2014 г. № 18-КГ14-84, от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173, от 18 декабря 2018 г. № 18-КГ18-191, от 11 мая 2021 г. № 18-КГ21-16-К4).

Если объектом отчуждения является недвижимость, но продавец успел передать вещь во владение другому покупателю, к которому пока еще не перешла собственность на эту вещь, покупатель, не получивший владение, не только не может истребовать вещь по ст. 398 ГК РФ, но и не может потребовать принудительной перерегистрации права собственности на себя, так как при невозможности удовлетворения иска об истребовании по ст. 398 ГК РФ по общему правилу подлежит отклонению и иск о регистрации перехода права собственности. В описанной ситуации право на предъявление иска о регистрации перехода права собственности имеет тот из покупателей, который получил владение (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

В то же время, если будет доказано, что договор с третьим лицом, получившим владение, носил мнимый характер или что это третье лицо, получившее владение, заведомо недобросовестно вторглось в чужие ранее возникшие обязательственные правоотношения (см. п. 8 комментария к настоящей статье), его интерес не заслуживает защиты. В таких случаях иск к должнику и получившему владение третьему лицу об отобрании вещи, который подан кредитором, в пользу которого обязательство по передаче возникло ранее, может быть удовлетворен. Близкая позиция отражена сейчас в практике ВС РФ. Согласно Определению СКЭС ВС РФ от 9 марта 2016 г. № 308-ЭС15-16377 при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одной и той же квартиры приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение, но в то же время суд вправе отказать в иске этого покупателя о регистрации перехода права на квартиру, если истец недобросовестен и должен был знать о наличии обязательственных прав в отношении данной квартиры у другого покупателя и наложении ареста на эту квартиру по иску и вступило во владение первым недобросовестно.

Доказать заведомо недобросовестное вторжение второго, вступившего во владение покупателя в чужие обязательственные отношения не составляет труда, если первый по времени договор продажи с добросовестным покупателем подлежал регистрации (как в случае с договорами участия в долевом строительстве) и был зарегистрирован. В таком случае второй по времени покупатель, заключая свой договор и вступая во владение, не мог не знать, что на данную недвижимость имеются ранее возникшие права другого покупателя. 11. Ситуация передачи владения одному кредитору, а собственности – другому

Как следует решить спор, если право собственности на вещь перешло от должника одному претендующему на вещь кредитору (например, зарегистрирован переход права собственности на недвижимость), а сама вещь передана должником во владение другому, конкурирующему кредитору?

Такая ситуация чаще всего происходит при двойной продаже недвижимости, когда недвижимость продается примерно в одно и то же время, при этом одному покупателю она передается во владение, а другой успевает первым зарегистрировать переход права собственности. Поэтому далее разберем эту ситуацию на примере двойной продажи недвижимости.

Если оба покупателя являются добросовестными и к моменту заключения своих договоров с продавцом не знали о том, что вещь стала ранее предметом конкурирующего договора, возникает неоднозначная коллизия и столкновение исков покупателя, получившего собственность, об отобрании вещи (ст. 398 ГК РФ), с одной стороны, и покупателя, получившего вещь во владение, о регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ), с другой стороны.

Представим, что собственник квартиры примерно в один день с двумя претендентами заключает договоры о продаже одной и той же квартиры и получает задатки. С покупателем 1 он договаривается, что ключи от квартиры будут переданы после регистрации перехода права собственности, а покупателю 2 он передает владение квартирой сразу же, а подачу заявления о регистрации перехода под разными предлогами затягивает. Через несколько дней заехавший в квартиру покупатель 2 неожиданно узнает, что данная квартира за эти несколько дней переписана продавцом на покупателя 1, а покупатель 1, оформив свое право собственности, столь же неожиданно для себя узнает, что в квартиру заселился покупатель 2.

Если руководствоваться существующими разъяснениями судебной практики и буквой ГК РФ, в иске покупателя, получившего «голый титул», но не владение, к продавцу и второму покупателю, получившему владение, должно быть отказано. В п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 указано, что «[п]о смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника». Из этого следует, что покупатель, получивший собственность, но не получивший владение, не может выиграть иск об отобрании ст. 398 ГК РФ, так как у ответчика вещи больше нет, и она передана в законное владение другого, субъективно-добросовестного покупателя. Последний же свое законное владение может противопоставить как исходному собственнику, который такое владение ему и предоставил, так и правопреемнику собственника и в силу ст. 305 ГК РФ имеет право на защиту своего владения против любых третьих лиц, включая текущего собственника (п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Может ли быть удовлетворен иск покупателя, получившего законное владение, о регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ с учетом того, что ответчик (продавец) уже не является собственником? Вопрос крайне неочевиден. Если бы мы признали, что у покупателя, получившего владение и ожидающего регистрации перехода права собственности, появляется не просто законное владение, а некое следующее за правом собственности и противопоставимое любому последующему приобретателю право на преимущественное приобретение собственности, которое будет следовать за правом собственности на вещь, можно было бы нащупать правовое основание для удовлетворения иска о регистрации перехода права, поданного к новому собственнику. Но вопрос о признании в российском праве такого института, как право ожидания перехода права собственности, пока однозначно не решен. Более того, для реализации этой модели потребуется создание возможности регистрации своего притязания в ЕГРН. Если покупатель, которому перешло право собственности, не знал на момент заключения своего договора с продавцом о существовании конкурирующего претендента на вещь, так как притязание последнего на получение титула не было опубличено, идея обременить его риском потерять титул кажется неверной.

При этом следует учесть, что так или иначе данный вопрос сле­дует решить. Нелепо предположить, что в описанной ситуации никто из двух кредиторов не может защитить свое право и добиться соединения владения и титула в одних руках. Кто-то из них должен иметь возможность соединить владение и титул в своих руках, а другому останется судиться с продавцом насчет взыскания убытков.

К сожалению, пока однозначной практики высших судов, которая бы ответила на вопрос о распределении риска в такой ситуации, по данному вопросу нет. Равно как и не очевидно выверенное догматическое решение данной коллизии. Возможно, с точки зрения справедливости и минимизации совокупных рисков и издержек сторон в условиях добросовестности каждого из покупателей, но уплаты цены лишь одним из них приоритет логично отдать тому из покупателей, который успел заплатить всю цену. Логика в том, что возложение риска на того покупателя, который еще не уплатил всю цену, и предоставление приоритета уплатившему цену покупателю минимизирует совокупные издержки и риски обоих конкурентов. Тому, кто еще не уплатил цену, проще смириться с проигрышем в конкуренции за вещь, чем тому, кто цену уже заплатил. Ведь если бы риск нес последний, у него, помимо риска остаться без квартиры, возникал бы колоссальный риск остаться и без денег в случае отказа продавца возвращать полученный платеж и впадения его в банкротство. Для покупателя, не уплатившего цену, бремя риска проигрыша в конкуренции за квартиру легче. Впрочем, это решение неуниверсально, так как не позволяет найти решение в ситуации, когда оба заплатили цену или оба еще не уплатили цену и в этом плане находятся в равном положении.

Ситуация упрощается, если один из двух кредиторов-конкурентов (тот, который получил собственность без владения, или тот, который владение без титула) умышленно, а посему недобросовестно вторгся в чужие обязательственные отношения. Такая интервенция будет налицо, например, тогда, когда покупатель, к которому впоследствии перешло право собственности, в момент заключения своего договора с продавцом точно знал или не мог со всей очевидностью не знать, что приобретаемая вещь была либо уже передана во владение конкурирующему покупателю, ожидающему переход права собственности, или ранее была последнему обещана. Естественно, интервентом может показаться и тот покупатель, который получил владение (например, если он в момент заключения своего договора с продавцом знал или со всей очевидностью не мог не знать о том, что вещь уже обещана другому покупателю и его вторжение спровоцирует неминуемое нарушение этого договора). В такой ситуации логично соответствующий иск недобросовестного интервента к продавцу (об отобрании вещи или регистрации перехода права) отклонять и вместо этого удовлетворять поданный к прежнему собственнику и недобросовестному интервенту конкурирующий иск другого, добросовестного покупателя. Например, в ситуации перехода права собственности на вещь в пользу недобросовестного покупателя его договор с продавцом должен по иску конкурирующего покупателя, получившего владение, признаваться недействительным (ст. 10 и ст. 168 ГК РФ), это влечет утрату недобросовестным покупателем статуса собственника, погашение записи о собственности последнего в реестре и открывает возможность удовлетворения иска добросовестного покупателя, получившего владение, о регистрации перехода права собственности. Такая же победа покупателя, получившего владение, должна присуждаться и тогда, когда будет доказано, что перенос права собственности в пользу невладеющего покупателя носил мнимый характер. 12. Истребование вещи у арендодателя или наймодателя

Комментируемая норма говорит не только об истребовании вещи у должника, обязанного к ее отчуждению (прежде всего у продавца в пользу покупателя), но и о принудительном истребовании вещи, которую ответчик ранее обязался передать «в возмездное пользование». Под этой фразой законодатель, видимо, имеет в виду истребование вещи у арендодателя по иску арендатора на основании договора посессорной аренды.

Данное толкование подтверждается и текстом п. 3 ст. 611 ГК РФ («Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением»).

То же положение должно применяться и к иску об истребовании недвижимости от наймодателя по договору найма жилья.

При этом в данной области могут возникать проблемы, аналогичные проблематике двойной продажи. Арендодатель может заключить два взаимоисключающих договора, обязывающих его передать вещь во владение и пользование двум разным арендаторам. В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 на сей счет разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Это значит, что при заявлении исков обоими арендаторами приоритет будет иметь тот, чье обязательственное требование к арендодателю возникло раньше, а если требования возникли одновременно – тот из них, кто первым заявит иск.

В случае, когда недвижимая вещь передавалась в долгосрочную аренду недвижимости, вышеуказанные правила уточняются за счет применения п. 3 ст. 433 ГК РФ. Правила о непротивопоставимости незарегистрированного договора субъективно добросовестным третьим лицам: если договор аренды был заключен с одним из конкурирующих арендаторов ранее, чем с другим, но не был зарегистрирован, свое первенство во времени первый арендатор не сможет противопоставить второму, если последний был субъективно добросовестен и первым успел зарегистрировать свой договор. В этом случае приоритет на истребование вещи получит тот арендатор, который хотя и заключил сам договор аренды позже, но успел зарегистрировать свой договор раньше. Впрочем, в судебной практике данный вывод пока однозначно не подтвержден.

Арендатор, которому по итогам применения ст. 398 ГК РФ и выводимых из нее правил вещь во владение так передано и не будет, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. При этом, как уточнил ВС РФ позднее, оба обязательственных договора аренды действительны, что дает тому арендатору, который не получил вещь во владение, право на возмещение убытков по модели защиты позитивного договорного интереса и (или) взыскание неустойки, если таковая согласована или установлена (см. Определение СКЭС ВС РФ от 4 декабря 2018 г. по делу № 305-ЭС18-12573).

Если арендодатель уже успел передать вещь в аренду одному из конкурирующих арендаторов, заявленное к арендодателю требование другого арендатора об истребовании вещи подлежит отклонению. Для истребования же вещи у получившего владение арендатора у конкурирующего арендатора также нет оснований, если первый не является заведомо недобросовестным.

Исключением может являться случай мнимости договора аренды и наличия признаков недобросовестной интервенции. 13. Истребование вещи у ссудодателя или дарителя

Как представляется, иск об истребовании вещи в натуре не может применяться к случаю уклонения ссудодателя от передачи вещи в безвозмездное пользование по консенсуальному договору ссуды. На это намекают и комментируемая норма, говорящая об истребовании вещи, которая должна была передаваться в возмездное пользование, а также ст. 692 ГК РФ, которая в качестве последствий непредоставления вещи в безвозмездное пользование указывает на расторжение договора и взыскание реального ущерба. Но дело даже не в этих нормах. То, что в той или иной норме перечислены определенные средства защиты на случай определенного нарушения, само по себе не исключает возможность применения иных средств защиты. Толковать ли норму от противного либо в качестве не исключающей доступные кредитору в силу общих норм средства защиты – это вопрос телеологического толкования. Ключевой вопрос, соответственно, состоит в том, что, исходя из телеологического толкования закона и политики права (прежде всего соображений справедливости), принуждение должника к осуществлению безвозмездного предоставления в натуре не должно допускаться. Как следует из ст. 308.3 ГК РФ, запрет на удовлетворение иска о присуждении к исполнению обязательства в натуре может следовать не только из закона или условий договора, но и из существа обязательства. Это, как представляется, один из таких случаев.

В силу тех же соображений не должно допускаться удовлетворение иска об истребовании вещи в собственность в натуре у дарителя по консенсуальному договору дарения. Если даритель по консенсуальному договору дарения после заключения договора почему-то передумал дарить вещь, одаряемый может рассчитывать на возмещение убытков по модели защиты негативного договорного интереса, но не более того: ни взыскать убытки по модели защиты позитивного договорного интереса (подробнее об убытках см. п. 20 комментария к настоящей статье), ни истребовать подарок в принудительном порядке одаряемый не может. Иное просто в высшей степени несправедливо и даже аморально, противоречит дарственной природе обещанного предоставления. Судиться с дарителем, благодетелем, пообещавшим совершить в отношении одаряемого акт любви, дружбы или милосердия, но впоследствии почему-то передумавшим, с целью принудить его к совершению обещанного подарка – верх цинизма.

Особая ситуация возникает в отношении недвижимости. Запрет на истребование подарка по консенсуальному договору дарения или предмета ссуды по консенсуальному договору ссуды (если такой запрет будет воспринят российской судебной практикой) не означает, что одаряемый, уже получивший по договору дарения недвижимость во владение, не может потребовать регистрации перехода права собственности, а ссудополучатель, получивший недвижимость во владение и пользование, не может требовать регистрации ссуды там, где такая регистрация в принципе возможна. Такая принудительная регистрация вполне возможна. Как представляется, когда недвижимость фактически передана одаряемому и проблема состоит лишь в том, что даритель уклоняется от регистрации перехода права, одаряемый может заявить иск о регистрации перехода права, поскольку иначе возникает неопределенность в отношениях сторон, ведь истребовать назад подарок даритель не сможет, и у одаряемого имеется законное владение, которое он может в силу ст. 305 ГК РФ защищать и против дарителя. Лишать одаряемого возможности принудительно зарегистрировать переход права собственности неразумно.

В равной степени, если даритель переоформил право собственности на недвижимость на покупателя в ЕГРН, но уклоняется от передачи недвижимости, одаряемый может истребовать недвижимость у дарителя по правилам ст. 398 ГК РФ, так как уже стал собственником.

Но если даритель передумал осуществлять дар, уклоняется от вручения недвижимости и осуществления регистрации перехода права на одаряемого, иск одаряемого об отобрании подарка по ст. 398 ГК РФ и (или) о регистрации перехода права собственности должен отклоняться.

Как на этот вопрос смотрит судебная практика?

В ряде дел, связанных с дарением недвижимости, ВС РФ допускал принудительную регистрацию перехода права собственности на предмет дарения в ЕГРН при уклонении дарителя от подачи соответствующих заявлений о регистрации (см. определения СКГД ВС РФ от 13 мая 2014 г. № 5-КГ14-24, от 11 октября 2016 г. № 78-КГ16-42, от 23 июня 2020 г. № 5-КГ20-38, от 8 февраля 2022 г. № 58-КГ21-13-К9). При этом ВС РФ в приведенных судебных актах по-разному подошел к соотношению требования о принудительной регистрации перехода права собственности на одаряемого с вопросом о передаче объекта во владение приобретателя. Так, в Определении от 13 мая 2014 г. № 5-КГ14-24 было указано, что данное обстоятельство не имеет значения, и требовать регистрации перехода права можно и при отсутствии установленного факта передачи недвижимости одаряе­мому. С этим подходом сложно согласиться. Более корректной видится позиция, которая отражена в ряде более поздних определений ВС РФ (см. определения СКГД ВС РФ от 11 октября 2016 г. № 78-КГ16-42, от 23 июня 2020 г. № 5-КГ20-38 и от 8 февраля 2022 г. № 58-КГ21-13-К9): Суд указал, что для разрешения иска о принудительной государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору дарения следует проверить, состоялась ли фактическая передача вещи во владение одаряемого (что вписывается в озвученный выше подход).

В целом следует признать, что вопрос о допустимости понуждения к осуществлению такого безвозмездного предоставления, основанного на animus donandi, в российской судебной практике пока однозначно не прояснен. 14. Применимость к иску об истребовании вещи иных оснований для исключения иска об исполнении обязательства в натуре

Поскольку истребование вещи в натуре у должника по обязательству является частным вариантом присуждения к исполнению обязательства в натуре, к такому иску подлежат применению правила п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, согласно которым удовлетворение иска исключается, если это следует из условий договора и существа обязательства. Один из случаев, когда данное исключение может быть предопределено существом обязательства, выше уже обсуждалось (блокировка истребования дара). Но могут быть и некоторые иные подобные ситуации.

Например, спорным является вопрос о возможности истребования вещи в собственность кредитора на основании синаллагматического договора, если сам кредитор не осуществил ранее встречное предоставление, которое по условиям договора должно было осуществляться после передачи вещи. Некоторые юристы предлагают применять в отношении данной ситуации правила п. 3 ст. 328 ГК РФ, толкуя их при этом таким образом, что возможность судебного принуждения к осуществлению открывающего предоставления в рамках синаллагматического договора исключается и кредитору предлагается ограничиться вариантом расторжения договора и взыскания убытков взамен реального исполнения. В рамках такого подхода покупатель может истребовать вещь, только если он за нее заплатил, и это правило применяется даже тогда, когда договор предусматривает рассрочку платежа. Но данный вопрос спорный и крайне дискуссионный. Для континентально-европейской традиции подобное ограничение нехарактерно. Более того, в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ законодатель допускает истребование предмета аренды у арендодателя на основании ст. 398 ГК РФ без оглядки на то, что все причитающиеся арендодателю арендные платежи будут уплачены в будущем (подробнее см. комментарий к п. 3 ст. 328 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса131). 15. Истребование вещи по реверсивному договорному обязательству

Если в силу договора одна из сторон получает от другой стороны вещь во владение и обязана ее вернуть по истечении срока договора или в свете досрочного расторжения, основания для возврата вещи наступили, но вещь добровольно не возвращается, возможен иск об истребовании данной вещи. Этот иск носит договорный, а не виндикационный характер, так как стороны связаны договорным правоотношением, а это исключает применение правил о виндикации (п. 34 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Не является он и кондикционным.

У арендатора, получившего вещь во владение, имеется договорное обязательство вернуть вещь, и тот факт, что срок договора истек или договор досрочно расторгнут, это обязательство не прекращает (при расторжении договора срок исполнения просто наступает раньше запланированного). Данная идея прямо закреплена в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 и п. 66 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. То же касается и возврата вещи наймодателю, ссудодателю, учредителю доверительного управления, хранителю и т.п. Иски о возврате вещей в таких ситуациях носят договорный характер и направлены на принудительное исполнение обязательства.

Впрочем, ст. 398 ГК РФ явно не задумывалась для применения в таких ситуациях, когда предметом обязательства является возвращение вещи собственнику. К ним логичнее применять общее правило ст. 308.3 ГК РФ о праве требовать исполнения обязательства в натуре.

При этом иная ситуация налицо в тех случаях, когда по договору производилось отчуждение вещи в собственность, но далее договор был расторгнут и в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ возникает реверсивное обязательство по возврату вещи. В такой ситуации сторона, ставшая собственником, но обязанная вернуть вещь в свете расторжения договора, обязуется совершить обратное распоряжение. Она становится должником в обязательстве произвести обратную передачу вещи в собственность. Классический пример – расторжение договора купли-продажи вещи по причине неоплаты. Здесь вполне применимы правила ст. 398 ГК РФ. 16. Астрент

Так как иск об отобрании вещи по правилам ст. 398 ГК РФ является частным случаем иска об исполнении обязательства в натуре, к такому иску подлежит применению правило о праве истца требовать установления судебной неустойки (астрент) на случай неисполнения вынесенного судом решения об исполнении в натуре. Например, ВС РФ допускал установление астрента по иску об истребовании документов (см. Определение СКЭС ВС РФ от 11 июля 2017 г. № 307-ЭС16-21419).

После появления в ГК РФ ст. 308.3 ГК РФ, которая допустила установление астрента по искам об исполнении обязательства в натуре, институт судебной неустойки был урегулирован в п. 4 ст. 174 АПК РФ и п. 3 ст. 206 ГПК РФ. В самих этих нормах процессуальных кодексов указывается на право суда по требованию истца присудить в его пользу «денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения». Эта формулировка не исключает установление астрента как по решениям о присуждении к исполнению обязательства, принудительное исполнение которых невозможно без участия ответчика, так и по таким решениям, принудительное исполнение которых при уклонении ответчика от добровольного исполнения требования суда возможно путем применения судебными приставами силы в отношении ответчика (как в случае с отобранием индивидуально-определенной вещи). Возможность того, что пристав найдет вещь, отберет ее у ответчика и передаст истцу, не должна исключать возможность обеспечить исполнение решения суда более простым способом – за счет установления астрента и косвенного принуждения.

Подробнее о судебной неустойке см. комментарий к ст. 308.3 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса132. 17. Последствия потери владения в ходе судебного разбирательства или в ходе исполнительного производства

Если в ходе рассмотрения дела об истребовании вещи от должника выясняется, что ее во владении должника нет, истец не лишен возможности отказаться от договора, поменять предмет искового притязания на взыскание убытков вместо реального исполнения и (или) возврат уплаченной цены. Отказывать в соответствующем ходатайстве истца со ссылкой на то, что здесь меняются и предмет, и основание иска, неверно. Предмет действительно меняется, но основание иска – наличие и нарушение обязательства – остается прежним, хотя и обрастает дополнительными штрихами (вроде отказа от договора). В качестве примера см. п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. № 56.

Если отсутствие вещи во владении ответчика выясняется в ходе исполнительного производства, согласно судебной практике ВАС РФ и ВС РФ, возможна замена способа исполнения судебного акта на взыскание денежного эквивалента (подробнее см. комментарий к ст. 308.3 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса133). 18. Применимость правил ст. 398 ГК РФ к искам о присуждении к исполнению обязательства по переводу на кредитора имущественного права

Комментируемая статья рассчитана на применение к истребованию индивидуально-определенной вещи. Но положение о том, что иск об истребовании индивидуально-определенной вещи удовлетворяется, если она находится в собственности и во владении ответчика и еще не отчуждена третьему лицу, а также правила разрешения спора в отношении передачи вещи между несколькими приобретателями («Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск») могут применяться по аналогии и к требованию о понуждении к отчуждению индивидуально-определенных имущественных прав. Речь идет, например, об иске о переводе на цессионария конкретного обязательственного права (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54), о переводе на приобретателя исключительного права на нерегистрируемый результат интеллектуальной деятельности, о регистрации перехода права на регистрируемые результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации, о регистрации трансфера мажоритарных пакета акции или доли в ООО и т.п. К таким искам подлежат применению по аналогии правила комментируемой статьи о критериях определения приоритета при конкуренции нескольких кредиторов в отношении одной и той же вещи.

Если объект предоставления индивидуализирован и не является заменимым, принципиального различия между принудительным истребованием вещи в собственность кредитора и принудительным переводом уникального имущественного права нет.

Если такого уникального имущественного права у ответчика нет, иск о присуждении к переводу имущественного права или регистрации перехода такого права не может быть удовлетворен. В редких случаях при отсутствии у ответчика самого истребуемого права может быть удовлетворено требование о принуждении к исполнению обязательства приобрести или создать имущественное право и затем произвести его отчуждение, но не иск, непосредственно направленный на перевод такого имущественного права. Например, ВС РФ иногда удовлетворяет иск о понуждении цедента к выкупу обязательственного права у третьего лица и уступке этого права истцу (см. Определение СКГД ВС РФ от 11 мая 2018 г. № 5-КГ18-54), но здесь уже будет применяться не ст. 398 ГК РФ, а общее правило ст. 308.3 ГК РФ (подробнее см. комментарий к ст. 308.3 ГК РФ в рамках другого тома Серии #Глосса134). 19. Ответственность за качество истребованной вещи

Тот факт, что вещь была отобрана у должника по ст. 398 ГК РФ во исполнение договорного обязательства, сам по себе не освобождает должника от ответственности за качество отобранной вещи по правилам, которые применимы к соответствующему договорному типу. Так, продавец, у которого вещь была отобрана на основании правил ст. 398 ГК РФ, будет нести ответственность за скрытые дефекты по общим правилам о купле-продаже (ст. 475 ГК РФ).

В то же время, если будет доказано, что должник не передавал вещь именно из-за опасений в отношении возможных дефектов и, не желая нести ответственность за такие дефекты, предпочитал отвечать за просрочку и при этом сообщал кредитору после заключения договора о таких причинах своего отказа от добровольной передачи вещи, предлагая возместить убытки вместо реального исполнения, могут возникнуть основания для некоторого ограничения доступных кредитору средств защиты. Так, например, если покупатель, несмотря на полученную им информацию о возникшем после заключения договора, но до передачи вещи дефекте, истребовал вещь в натуре по ст. 398 ГК РФ, он должен быть готов к тому, что как минимум некоторые в обычной ситуации доступные ему на случай дефектности проданной вещи средства защиты будут заблокированы. Так, право покупателя на отказ от договора после получения дефектной вещи по суду будет ограничено, так как иное противоречило бы правилу эстоппель. Кроме того, часть возникших у него убытков может быть не взыскана с продавца в силу ст. 404 ГК РФ, если поведение покупателя, который, узнав о дефектности вещи, решил не отказываться от договора и не удовлетворяться взысканием убытков вместо реального исполнения, а истребовал вещь по суду, будет признано нарушающим требования митигации своих убытков.

При этом доступное кредитору право заявить о соразмерном снижении цены (ст. 475, 612 ГК РФ), видимо, в такой ситуации остается нетронутым и может быть реализовано.

Впрочем, ясной практики ВС РФ по данному вопросу нет. 20. Убытки взамен реального исполнения

Последний абзац ст. 398 ГК РФ говорит о том, что кредитор может вместо попытки отобрания вещи в натуре, от передачи которой уклоняется должник, взыскать с того убытки. Речь идет о том, что кредитор вправе отказаться от договора по правилам п. 2 ст. 405, п. 2 ст. 328 ГК РФ или специальных норм об отдельных договорах и потребовать возмещения убытков вместо реального исполнения на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ (т.е. убытков, вызванных вынужденным расторжением нарушенного договора).

Если речь идет об отчуждении вещи на основании возмездного договора, необходимо говорить о возмещении убытков по модели защиты позитивного договорного интереса (п. 2 ст. 393 ГК РФ). Некоторые возможные варианты расчета таких убытков предусмотрены в ст. 393.1 ГК РФ: возмещение разницы между ценой расторгнутого договора и ценой договора, заключенного взамен расторгнутого с третьим лицом, а также абстрактные убытки в виде разницы между ценой расторгнутого договора и рыночной ценой. Но возможны и иные формулы расчета позитивного интереса при срыве договорной программы. Требование о возмещении таких убытков будет сочетаться с требованием о возврате уплаченной цены, если таковая была уплачена (подробнее о таких убытках, спровоцированных расторжением, см. комментарий к ст. 393 ГК РФ, а также п. 5 комментария к ст. 453 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса135).

Но взыскание убытков, рассчитанных по модели позитивного интереса, несправедливо при расторжении безвозмездного договора по причине его нарушения стороной, которая осуществляла безвозмездное предоставление с намерением одарить. Здесь справедливым представляется лишь взыскание негативного договорного интереса. Так, в случае непередачи предмета ссуды ссудополучателю должно быть доступно взыскание лишь убытков, рассчитанных по модели защиты негативного интереса, т.е. убытков, возмещение которых покроет расходы, понесенные ссудополучателем на основе доверия к перспективе передачи ему вещи в ссуду, а также упущенные в силу возникновения такого впоследствии подорванного доверия альтернативные возможности. Данный вывод следует из существа подобного обязательства осуществить безвозмездное предоставление, осуществляемое в типичной ситуации в связи с дружбой, благорасположением, милосердием и т.п. В этом плане упоминание в ст. 692 ГК РФ реального ущерба должно толковаться как не вполне корректное указание на взыскание убытков по модели защиты негативного договорного интереса.

То же и с нарушением своих обязательств дарителем по консенсуальному договору дарения. Если даритель передумал дарить вещь, поскольку у него изменились жизненные планы, а одаряемый решил взыскать с него всю денежную стоимость дара, такое поведение одаряемого представляется аморальным. Впрочем, следует иметь в виду, что в российском праве данный вопрос о формуле расчета убытков при нарушении таких договоров пока не вполне прояснен.

Соединить иск об истребовании вещи в натуре, с одной стороны, и взыскание убытков взамен реального исполнения (и (или) возврат встречного предоставления, если таковое осуществлялось) – с другой, нельзя: одно требование исключает другое. Естественно, это положение не исключает право кредитора соединить иск об истребовании вещи в натуре и взыскание мораторных убытков, т.е. убытков, вызванных просрочкой в передаче вещи.

Подробнее о соотношении требования о возмещении убытков и требования реального исполнения см. в комментарий к ст. 396 ГК РФ. Дополнительная литература

Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307–328 и 407–419 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. М., 2022 (авторы комментария к ст. 308.3 ГК РФ – А.А. Громов и А.А. Карапетов).

Карапетов А.Г. Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре. М., 2003.

Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности как способ защиты гражданских прав. СПб., 2001.

Commentaries on European Contract Laws / Ed. by N. Jansen, R. Zimmermann. Oxford, 2018. P. 1185–1276.

Kleinschmidt J. Specific Performance // Max Planck Encyclopedia of European Private Law / Ed. by J. Basedow, K.J. Hopt, R. Zimmermann, A. Stier. Vol. II. Oxford, 2012.

Oosterhuis J. Specific Performance in German, French and Dutch Law in the Nineteenth Century: Remedies in an Age of Fundamental Rights and Industrialisation. Leiden; Boston, 2011.

Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law: Draft Common Frame of Reference (DCFR). Full Edition. Vol. 2. München, 2009. P. 824–843.

Specific Performance in Contract Law: National and Other Perspectives (= Ius Commune Europaeum. Vol. 71) / Ed. by J. Smits, D. Haas, G. Hesen. Antwerp; Oxford; Portland, 2008.

Terré F., Simler Ph., Lequette Y., Chénedé F. Droit civil: Les obligations. 12e éd. Paris, 2019. P. 832–840, 1579–1626.

The Right to Specific Performance. The Historical Development / Ed. by J. Hallebeek, H. Dondorp. Antwerp; Oxford; Portland, 2008.

Treitel G.H. Remedies for Breach of Contract: A Comparative Account. Oxford, 1988. P. 43–75.